Iš visų Lietuvoje veikiančių bankų tik vienas prognozavo, kad šiemet nekilnojamasis turtas (NT) brangs, bet atsitiko kitaip. Registrų centro duomenimis, 2018 m. ketvirtį įsigyti būsto kaina palyginti su pernai tuo metu šoktelėjo 5,4 proc. Ko tikėtis iš kainų ir būsto paskolų palūkanų ateityje? Lietuvos banko vadovas Vitas Vasiliauskas perspėja, kad ateitis gali būti ne tokia jau šviesi.

Prognozavo, kad pigs

Būstą šiemet planavusius įsigyti pirkėjus optimistiškai nuteikė praėjusių metų pabaigoje Lietuvos banko atlikta komercinių bankų apklausa. 2017 m. ketvirtąjį ketvirtį dauguma bankų tikėjosi, kad per artimiausius 12 mėn. būsto kainos išliks nepakitusios, tačiau pastebimai padaugėjo respondentų, kurie tikisi būsto kainų mažėjimo. Penki iš devynių apklaustų bankų tikėjosi, kad per ateinančius 12 mėn. ir naujų, ir senos statybos butų kainos nepasikeis. Vis dėlto trečdalis apklaustų bankų nurodė, kad senos statybos butai per ateinančius metus atpigs iki 5 proc., o vienas bankas tikėjosi ryškesnio, 10–20 proc. sieksiančio, senų butų kainų kritimo.

Naujų butų pardavimo kainų perspektyvas bankai vertino panašiai: du bankai tikėjosi iki 5 proc. sieksiančio kainų sumažėjimo per ateinančius 12 mėn., po vieną banką nurodė, kad kainos sumažės 5–10 proc. ir padidės iki 5 proc. Palyginti su ankstesnių apklausų rezultatais, pastebimai padaugėjo bankų, besitikinčių butų kainų sumažėjimo. Pvz., atliekant 2017 m. trečiojo ketvirčio apklausą, daugiau bankų tikėjosi, kad naujų ir senos statybos butų kainos didės (atitinkamai 4 ir 3 bankai), o kainų sumažėjimo tikėjosi atitinkamai vienas ir du bankai.

Deja, bankų apklausos išvados visiškai prasilenkė su realybe. Antrąjį šių metų ketvirtį, palyginti su 2017-ųjų tuo pat metu, būsto kainos buvo pakilusios net 11,5 proc. Tik trečiojo ketvirčio kainos situaciją sušvelnino – fiksuotas 5,4 proc. metinis brangimas.

Metų pradžioje skelbtos Lietuvos banko apklausos dalyviai nurodė, kad per 2017 m. ketvirtąjį ketvirtį skolinimo standartų ir sąlygų, taikomų teikiant būsto ir vartojimo paskolas, iš esmės nepakeitė, tačiau du bankai šiek tiek padidino būsto paskolų maržas. Vertindami paskolų teikimo standartų artimiausias perspektyvas, apklausoje dalyvavę bankai nurodė neplanuojantys jų reikšmingai keisti.

Dabartiniais Lietuvos banko duomenimis, būsto paskolų vidutinė palūkanų norma spalio mėnesį šalies bankuose buvo 2,28 proc., o prieš metus – 2,01 proc. Liepos–rugsėjo mėnesiais ji buvo pakilusi dar labiau – iki 2,31–2,33 proc.

Statybos brango mažiau

Statistikos departamentas suskaičiavo, kad Lietuvoje spalio mėnesį, palyginti su 2017-ųjų spaliu, statybos pabrango 2,8 proc. Kainų augimą lėmė 6,9 proc. išaugęs darbo užmokestis, 1,3 proc. padidėjusios statybinių medžiagų ir gaminių kainos bei 1 proc. pabrangęs mašinų ir mechanizmų eksploatavimas.

O štai būstas pabrango beveik dvigubai daugiau. Gali būti dėl tos priežasties yra susikaupę rekordiškai daug neparduoto NT. Pardavėjai suskaičiavo, kad vien Vilniuje tokių yra maždaug 5 tūkst., Kaune ir Klaipėdoje mažiau daugiabučių namų projektų, tad šiuose miestuose neparduoto būsto nepalyginti mažiau.

Lietuvos banko atstovų teigimu, daugiau butų ir individualių gyvenamųjų namų negu šiuo metu buvo parduodama tik 2005–2007 m., o būtent po šio pakilimo sulaukti milžiniško nuosmukio. Dabar vienas pagrindinių skirtumų – esą rinkos raidos tvarumas, prie kurio prisideda ir Lietuvos banko Atsakingojo skolinimosi nuostatai. Tad būsto įperkamumas beveik nesikeitė.

Be to, investicijos į komercinį NT Lietuvoje siekia rekordus, tačiau būsto ir kitų NT rinkos segmentų raida yra subalansuota.

Subsidijos pavojingos?

Lietuvos banko valdybos narys Tomas Garbaravičius paskutinę lapkričio savaitę Kaune surengtoje metinėje NT konferencijoje sakė, kad numatoma valstybės parama jaunoms šeimoms būstui šalies regionuose įsigyti per ateinančius metus gali pastebimai paveikti regionų NT rinką. Šių metų biudžete šioms subsidijoms skirta 4 mln. eurų, kitąmet planuojama skirti 10 mln. eurų.

Lietuvos banko apskaičiavimu, valstybės parama per 2019 m. padidintų suteiktų paskolų portfelį beveik 70 mln. eurų. Tai būtų reikšminga suma, nes per metus būsto paramai gauti atrinktose vietovėse suteikiama apie 500 mln. eurų būsto paskolų – kitaip tariant, tose vietovėse suteikiamų būsto paskolų metinis srautas kitais metais vien dėl subsidijų gali padidėti 14 proc.

Nepabėgsime nuo NT mokesčio, nuo NT apmokestinimo dilemos.

"14 proc. yra daug. Jei Lietuvoje būsto kreditas augtų 14 proc., Lietuvos bankas jau tikrai imtųsi priemonių. Akivaizdu, kad tose vietovėse rinka yra mažiau likvidi ir toks augimas turės poveikį", – sakė T.Garbaravičius. Lietuvos bankas kol kas nemato grėsmės, kad šios paskolos gali išbalansuoti rinką ar sukelti būsto kainas, bet jei būtų reikšmingai didinamos subsidijos, bankas jau pradėtų nerimauti, tvirtino jis.

"Lengviausia yra dalyti pinigus, tačiau tai išbalansuoja rinką. Būstai taps brangesni ir už tą pinigų sumą žmonėms bus sunkiau įpirkti būstą, – mano T.Garbaravičius. – Būsto kainos kinta išvien su darbo užmokesčiu, rinka ir toliau yra gana likvidi ir nekelia grėsmių finansiniam stabilumui."

T.Garbaravičiaus teigimu, tvarią būsto kainų dinamiką patvirtina ir preliminarūs Lietuvos banko ekspertų kuriamo pasikartojančių būsto sandorių kainų indekso duomenys. Šio indekso kaita panaši į Statistikos departamento skelbiamus duomenis, tačiau naujasis indeksas sudarys galimybę dažniau ir operatyviau išmatuoti NT rinkos temperatūrą. Jam skaičiuoti naudojami iš Registrų centro gaunami būsto sandorių duomenys ir lyginamos to paties objekto pasikartojančių sandorių kainos.

Rinka neperkaitusi

Lietuvos banko valdybos pirmininkas Vitas Vasiliauskas NT rinkoje perkaitimo požymių nemato.

"Po krizės skatinus ekonomiką, dabar esame pripratę prie susiformavusios žemų palūkanų ir pigių paskolų aplinkos. Tačiau nepamirškime, kad vieną dieną aplinka keisis, ir tikrai netrukus. Kalbant apie Europą, tai jau yra. Apie tai galvoti tiesiog būtina, – NT konferencijoje sakė V.Vasiliauskas. – Ekonomikai viršijant potencialą, toliau ją skatinti nėra prasmės, todėl tikrai palūkanų kilimo riziką reikia įskaičiuoti vidutiniu laikotarpiu ir įskaičiuoti tiek pirkėjams, tiek vystytojams, tiek statytojams, tiek bankams."

Artėja NT mokestis

Konferencijos metu daug dėmesio bus skirta ir diskusijoms apie NT mokesčius bei jų sąveiką su finansiniu stabilumu. Būsto įsigijimo sandorio mokestis (Lietuvoje jis netaikomas), turimo pagrindinio ir paskesnio NT apmokestinimas. Tai vis dėlto bus NT mokestis? T.Garbaravičius paaiškino, kad Lietuvos bankas svarsto apie progresinį NT mokestį.

"Esame poziciją komunikavę ir manome, kad geriausia būtų visuotinis NT mokestis, tačiau reikėtų atsižvelgti į socialiai jautrias grupes, ir yra įvairių variantų, kaip galima tai padaryti. Ir tarifas, mūsų siūlymu, yra progresinis, pagal tą pasiūlymą surenkama mokesčio suma būtų daugiau nei 100 mln. eurų, tas mokestis turėtų būti masinis", – po konferencijos Kaune kalbėjo Lietuvos banko valdybos narys.

"Nepabėgsime nuo NT mokesčio, nuo NT apmokestinimo dilemos. Mūsų pozicija labai aiški – plati bazė, po truputį, ir važiuojam. Apsisprendimas vilkinti, mano galva, nėra sprendimas", – aiškino ir V.Vasiliauskas.