Vien ūkvedžio žinių nepakanka
Verslo centrai, gamyklos, prekybos centrai, logistikos sandėliai – visiems šiems objektams valdyti reikia išmanaus, profesionalaus ir savo sritį gerai išmanančio žmogaus. Anksčiau, dar sovietmečiu, o ir vėliau – atkūrus nepriklausomybę, tokias funkcijas atlikdavo ūkvedys. Bėgant metams, verslo poreikiai išaugo, pastatuose pradėtos rengti išmaniosios infrastruktūros valdymo sistemos ir vieno žmogaus žinių nebeužteko.
„Anksčiau viskas atrodė daug paprasčiau: dirbdavo ūkvedys, greičiausiai turintis šilumininko arba elektriko specialybę, turėdavo savo patalpą, raktus nuo visų durų ir jį kviesdavo, iškilus problemų. Kai lietuviai pradėjo statyti didesnius centrus, biurų pastatus, o sistemos išties tapo išmanios, paprasto ūkvedžio kompetencijų nebeužteko. Juk prie šaldymo sistemų dirbančiam specialistui reikia išmanyti ir elektros, ir santechnikos sistemas, ir automatiką. Natūralu, kad verslas pradėjo ieškoti galimybių tokią sudėtingą priežiūrą atiduoti į profesionalias rankas – įmonėms, kurios turi daugybę specialistų ir kilus bet kokiai avarijai ar gedimui, reaguoja greitai“, – pasakoja UAB „Dussmann Service“ Pastatų administravimo paslaugų direktorius Gintaras Gžimaila.
Įmonė paskiria tam pastatui projekto vadovą – šiuolaikinį ūkvedį, už kurio stovi visa įvairiausio profilio komanda. „Be to, įmonė neatostogauja, neserga ir visada turi kuo pakeisti vieną specialistą kitu“, – pabrėžia pašnekovas.
„Dussmann Service“ nuotr.
Pamirštas periodinis aptarnavimas kainuoja daug
Pastatai turi valdytoją (asmenį arba įmonę), kuris rūpinasi nuomininkais ir pačiu pastatu, samdo įmones pastatui valyti, saugoti ir jo techninei priežiūrai, kuri dažnai vadinama administravimu.
Būtent jis užima nemažą dalį paslaugų sektoriaus, nes apima labai daug sričių.
„Šildymas, vėdinimas, oro kondicionavimas, elektros sistemos, priešgaisrinės sistemos – viską reikia prižiūrėti. Kur dar valymo, apsaugos ir teritorijos priežiūros paslaugos? Nėra taip, kad kažkuri viena sritis išpopuliarėjo labiau, tiesiog samprata „facility management“ tampa madinga Lietuvoje, kuri iš esmės ir reiškia visas šias paslaugas“, – paaiškina G. Gžimaila.
Pastato administratorius ne tik prižiūri viso statinio techninę būklę, bet ir dažnai sprendžia pastato nuomininkų ar savininkų patalpose kylančias ir technines sistemų problemas, ir kasdienius buitinius klausimus.
„Mūsų modelis atrodo taip: dirba trys komandos. Pirmoji prižiūri techninę būklę, rengia periodinius sistemų patikrinimus, antroji reaguoja į smulkius gedimus (perdegė lemputė, neatsidaro durys, užsikimšo kriauklė), trečioji komanda pasiruošusi padėti, kai prireikia naujo kondicionieriaus, kištukinio lizdo, durų, pertvarų ir pan.“, – pasakoja pašnekovas.
Yra labai daug įrenginių ir sistemų, kurioms privalomas periodinis aptarnavimas, todėl tuo pasirūpinti derėtų iš anksto susiplanavus.
„Kai investuojami keli šimtai tūkstančių eurų į inžinerinių sistemų įrangą ir komponentus, būtina profesionali priežiūra. Maža to, jeigu nėra tinkamo aptarnavimo, gamintojas nepritaikys ir garantijos, jei įrenginiams kas nors nutiks. Vadinasi, nuostoliai gali būti didžiuliai“, – paaiškina UAB „Dussmann Service“ atstovas.
Administratoriaus ieško jau projektuodami statinius
Kuriuo etapu pasirenkama pastatą administruosianti įmonė? Šis sprendimas priklauso nuo įvairių veiksnių, tačiau praktika rodo, kad vis populiariau tai daryti dar prieš pradedant statybos darbus.
„Labai priklauso nuo to, kas pastatą stato, kas yra savininkas, kas dirbs jame. Didesni statytojai, skiriantys stambias investicijas, paprastai iš anksto jau nori žinoti, kokios bus pastato išlaikymo išlaidos, todėl administratoriaus ieško dar statinio projektavimo stadijoje. Gana dažnai projektavimo metu mūsų klausia, kokią įrangą vertėtų pirkti, kurią būtų lengva prižiūrėti, ir pan. Mes iš patirties žinome, kas nepasiteisina kituose pastatuose ir galime pateikti rekomendacijas“, – pasakoja G. Gžimaila.
Nuotoliu gali sutrumpinti kelią, kur ieškoti bėdos atvykus, nuotoliu galima koreguoti ir smulkius neatitikimus.
Yra ir tokių klientų, kurie administratoriaus pradeda ieškoti jau pasistatę objektą. Tam reikalingas turto valdytojo ar savininkų susirinkimas, kuriame ir nusprendžiama, kokia įmonė bus pasirinkta.
Klientai dažniau prašo įvertinti ir esamų pastatų būklę ir paieškoti būdų, kaip sutaupyti energijos, automatizuoti ar efektyviau išnaudoti turimas sistemas.
Beje, pastato atidavimo naudoti visoms institucijoms dokumentuose jau privaloma nurodyti, kas bus atsakingas už šilumos ir elektros ūkį, kuris turi būti kvalifikuotas, įmonės įsakymu paskiria atsakingus asmenis, jei savininkai tokių neturi.
„Dussmann Service“ nuotr.
Avarinių situacijų valdymas – nuotoliu
Pašnekovas pabrėžia ir dar vieną svarbų šiuolaikinį pastatų administravimo veiksnį: dažnu atveju galima valdyti informaciją.
„Gedimo vietą galime nustatyti nuotoliu, dažnai pakoreguoti sistemų darbą, bet, nutikus avarijai, ekipažai važiuoja vis tiek. Nuotoliu gali sutrumpinti kelią, kur ieškoti bėdos atvykus, nuotoliu galima koreguoti ir smulkius neatitikimus“, – pasakoja G. Gžimaila.
Norisi pabrėžti labai svarbų dalyką – laiko ir išlaidų taupymą. Kai technologijos tampa vis išmanesnės, verslas pradeda dairytis skaitmeninių priemonių, kurios padeda paslaugas teikti lengviau, sumaniau ir su mažesnėmis išlaidomis.
Kaip tai atrodo? Kad lengviau būtų suprasti, įsivaizduokite vieną programą, į kurią patenka visi pranešimai dėl įvairių sutrikimų, avarijų, gedimų ir pan.
„Darbų vadovams žymiai lengviau sudėlioti darbų grafiką, o klientams nereikia laukti amžinybę, kol atvyks pagalba. Be to, šiuolaikinės technologijos leidžia techniniam personalui administruojamus pastatus stebėti nuotoliniu būdu. Dažnai net nereikia važiuoti į objektą, kad problema būtų išspręsta. Tarkim, sustojo šaldymas ar vėdinimas. Lauke – 30 °C karščio. Stikliniame pastate dirbantys žmonės patiria didelių nepatogumų. Prisijungus nuotoliu prie pastato valdymo sistemos, dažnai galima greitai suvaldyti situaciją, pašalinti neatitikimus“, – pabrėžia UAB „Dussmann Service“ Pastatų administravimo paslaugų direktorius G. Gžimaila.
Sistemos taip pat kaupia duomenis apie pastatų energijos sąnaudas, sistemų veiklą, sutrikimų skaičių ir pan.
„Tinkamai panaudojus duomenis, klientams galima pasiūlyti, kaip sistemas modernizuoti sutaupant suvartojamą energiją ar pakeliant sistemų efektyvumą. Šiais neramiais laikais – tai ypač aktualus klausimas“, – priduria pašnekovas.
„Dussmann“
Kaip infrastruktūros valdymo specialistė, kompanija „Dussmann“ buvo įkurta dar 1963 m. Per 60 savo gyvavimo metų „Dussmann Service“ įsitvirtino 21 šalyje, kur teikia valymo, maitinimo, apsaugos, pastatų administravimo ir techninės priežiūros paslaugas.
