Naujų butų rinkoje – atostogų įspūdis. Namai kyla, statybininkai dirba, o štai pirkėjai naujus butus pirkti nustojo.

„Liepa Vilniuje yra tuščia. Jeigu anksčiau čia būdavo parduodama 400–500 butų per mėnesį, tai liepos mėnesį buvo parduota vos 60“, – teigė UAB „Eika“ generalinio direktoriaus pavaduotojas Martynas Žibūda.

Analitikai skaičiuoja, kad liepos mėnesį naujų butų parduota 86 proc. mažiau nei pernai tuo pačiu metu. Vilniuje įsigyti tik 79 būstai, Kaune – 45, o Klaipėdoje – tikras sąstingis – parduoti vos 9 naujos statybos butai.

„Pardavimų skaičiaus, koks buvo liepos mėnesį, nėra buvę per paskutinius dešimt metų išskyrus 2020-ųjų balandžio mėnesį“, – komentavo UAB „Hanner“ vadybos pirmininkas Arvydas Avulis.

Butų pardavimai kone rekordiškai žemi, nes pasiūla menka.

„2019-aisiais mes kalbėjome apie 5 tūkst. naujos statybos būstų pasiūloje. Taikant tą pačią metodiką tik šiemet dar įtraukiant ir kotedžus, kurių anksčiau neskaičiuodavome, yra virš 3,5 tūkst. būstų“, – kalbėjo „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Kone labiausiai pirkėjus veikia kainos, kone aukščiausios per visą istoriją. Vilniuje naujo buto kvadrato kaina siekia 3 100 eurų, Kaune – 1 700 eurų.

„Kai kurie žmonės bijo spartaus palūkanų kilimo, šildymo sezono, neaišku, kaip klostysis karas, daug neapibrėžtumo“, – svarstė NT rinkos ekspertas Arnoldas Antanavičius.

Nutraukiami ir dar neparduotų butų sandoriai. Nekilnojamojo turto pardavėjai abejoja, ar sugebės už skelbtą kainą pastatyti.

„Tai nėra labai didelis reiškinys, per paskutinius kelis mėnesius svyruodavo tarp 20–30 butų“, – teigė T. S. Kvainickas.

Spėjama, kad gyventojai visiškai pirkti būstų nenustojo, tiesiog šiuos pirkinius atideda kuriam laikui arba renkasi pigesnius, senos statybos namus.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

„Mano versija – pirkėjai išėjo į antrines rinkas ir perka butus ne iš vystytojų, o iš žmonių. Nuo karo Ukrainoje pradžios yra 10 proc. augimas antrinės būsto rinkos“, – svarstė M. Žibūda.

Sumenkę naujos statybos pardavimai pirkėjams reiškia vieną žinia – svarstyklės ima krypti jų naudai.

„Tai jau yra tam tikra nauda būsimiems pirkėjams. Rudenį galime pradėti matyti tam tikras akcijas. Vystytojai kainas nelabai skuba nuleidinėti, bet gali padovanoti vietą automobilių stovėjimo aikštelėje ar buitinę techniką“, – prognozavo A. Antanavičius.

Antrina ir vystytojai – sumenkę pardavimai reiškia, kad pagaliau už piko pereisime prie normalios situacijos. Tik, ar pirkėjai iš to tikrai išloš, abejotina.

„Bijau, kad didžioji dalis pirkėjų pasakys, kad nėra, ką pirkti ir tai dar nėra pirkėjo rinka. Jos galima tikėtis maždaug už pusmečio, kai tie projektai bus pasistūmėję į priekį“, – sakė M. Žibūda.

Analitikų teigimu, jeigu naujų butų rinkai atsitiesti laiku nepasiseks, galbūt kaina kris.

„Jeigu toliau nejuda pardavimai, mes galime sulaukti jau realesnių kainų pokyčių į mažesnę pusę, kas jau būtų nauda pirkėjams“, – kalbėjo A. Antanavičius.

„Aš nemanau, kad būsto kainos turi labai daug pagrindo kristi, nes statybos darbų kainos vis dar šiek tiek kyla“, – dėstė A. Avulis.

Šiuo metu pirkėjai gali rinktis iš beveik 3 200 būstų pirminėje rinkose. Maždaug dviem šimtais daugiau nei prieš mėnesį.

Vilniaus daugiabučių pirminėje rinkoje birželio mėnesį bendras realizacijos balansas, skaičiuojant parduotus ir rezervuotus butus jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose, sudarė 258 butus, arba 95 proc. daugiau, palyginti su gegužės mėnesiu.

Kaune balansas siekė 59 butus, arba 3,1 karto daugiau, palyginti su gegužės mėnesiu, o Klaipėdoje – 16 butų, arba 6 proc. mažiau, palyginti su šių metų gegužės mėnesiu.

Antro šių metų ketvirčio pabaigoje jau pastatytuose daugiabučiuose Vilniuje buvo siūloma įsigyti 1413 butų, arba 22 proc. daugiau nei pirmojo ketvirčio pabaigoje, Kaune – 259 butus (43 proc. daugiau), o Klaipėdoje – 293 butus (beveik 17 proc.).

Anot „Ober-Haus“, šių metų antrąjį ketvirtį buvo stebimas neparduotų butų skaičiaus augimas jau pastatytuose daugiabučiuose, nes bendras rinkos aktyvumas stipriai sumažėjo, o daugiabučių projektai buvo įgyvendinami.

Ilgai ieškoti buto, jį nusipirkti, o tada apstatyti baldais – tik pirmieji iššūkiai, su kuriais tenka susidurti  naujo būsto savininkams. Nekilnojamojo turto specialistų teigimu, didžiausi iššūkiai ir problemos naujakurių laukia vėliau. Dalį jų galima išspręsti, laikantis nekilnojamojo turto (NT) plėtotojo priežiūros taisyklių, kurios pateikiamos buto pase, kitą dalį – naudojantis butui suteiktomis garantijomis. Deja, apie šias garantijas žino ne visi.

Su kokiomis pagrindinėmis problemomis susiduria naujo buto gyventojai ir kaip jas spręsti bei užkirsti joms kelią ateityje, pasakoja Martynas Žibūda, nekilnojamojo turto įmonės „Eika“ plėtros direktorius.

Nesandarūs langai ir durys

Prieš du dešimtmečius lietuviai pradėjo sparčiai keisti medinius langus į plastikinius, o medines duris – į šarvuotas. Iš vakarų atėjusi mada atnešė ne tik praktiškumą, patogumą, saugumą, bet ir papildomų problemų, kurios kyla dėl blogo langų ir durų sureguliavimo.

„Dėl sunkiai varstomų langų ar sunkiai rakinamų durų pas specialistus anksčiau ar vėliau kreipiasi nemaža dalis naujo būsto gyventojų. Tai nedidelė bėda, tačiau ji gali apkartinti gyvenimą, ypač – jei ji kartojasi. Tiesa, problemos su langais ir durimis nebūtinai būna juos montavusių meistrų darbo brokas, bet ir pačių gyventojų netinkamo naudojimosi jais pasekmė“, – sako M. Žibūda.

Pavyzdžiui, norint, kad plastikiniai langai ilgiau tarnautų, būtina juos tinkamai prižiūrėti. Pasak nekilnojamojo turto specialisto, mažiausiai du kartus per metus – prieš žiemą ir po jos – reikia kruopščiai išvalyti ir sutepti langų tarpines, kurios užtikrina lango sandarumą. Be to, žiemą ir vasarą būtina tinkamai sureguliuoti ir plastikinių langų apkaustus. Esant šiltesniam orui, langų apkaustus reiktų kiek atlaisvinti, o prasidėjus žiemai – priveržti.

Naudodami šešiakampį varžtelį tą gali padaryti patys buto savininkais, tačiau „Eika“ atstovas pataria kreiptis į specialistus, kurių kontaktai būna nurodyti buto pase, arba, jei pasas neišduotas, prašyti nekilnojamojo turto plėtotojo rekomendacijų. Langams taikomo garantinio termino, kuris pagal įstatymus yra dveji metai, metu naujos statybos butų langų reguliavimas atliekamas nemokamai.

Rasojantys langai, pelijančios sienos

Dauguma šiuolaikinių daugiabučių statomi itin sandarūs ir šilti, t.y. kuo energinė klasė aukštesnė, tuo pastatas sandaresnis.

„Jeigu palygintume pastatus su daiktais, tai B klasės būstas savo šilumos varža atitiktų virdulį, o A klasės būstas – termosą. O termosas puikiai sulaiko ne tik šilumą, bet ir drėgmę. Gyventojų naudojami įrenginiai ir iškvepiamas oras sukuria kondensatą, kuris drėgmės pavidalu kaupiasi ant langų ir sienų, pradeda rasoti langai, o ilgainiui gali atsirasti ir pelėsis. Kad taip nenutiktų, patalpas reiktų vėdinti, tačiau taupydami šilumą gyventojai dažnai vengia tą daryti“, – sako M. Žibūda.

Pasak jo, patalpas vėdinti reikia tam tikru dažnumu – 5 kartus per dieną po 5 minutes. Taupantiems šilumą būtina žinoti, kad prieš vėdinant patalpą, rekomenduojama užsukti šilumą, kad tuo metu, kai patalpose keičiasi oro masės, nebūtų prarasta šiluma.

Be to, kambariuose nerekomenduojama džiovinti drabužių, nes drėgmė nuo jų nusėda ant langų ir sienų. Džiovinti juos reiktų balkone, o jei visgi džiovinama kambaryje, nepamiršti atverti lango arba balkono durų dažniau.

Rekuperacinės sistemos nesklandumai

Pasak „Eika“ plėtros direktoriaus, rekuperacinės sistemos nesklandumai dažniausiai kyla ne dėl kokio nors garantinio defekto, bet dažnu atveju dėl butų savininkų nežinojimo, kas yra rekuperacinė sistema ir kaip ja naudotis.

„Bute, kuriame įdiegta rekuperacinė sistema, t.y. vėdinimas, naudojant šilumokaitį, ne tik užtikrinamas šviežias oras, bet ir neleidžiama išeiti šilumai, susidaryti pelėsiui ar rasoti langams. Šią sistemą turinčių butų Lietuvoje kol kas nėra daug. Jau nuo 2016 metų lapkričio mėnesio bus projektuojami ir statomi tik A energinės klasės daugiabučiai, todėl rekuperacinė sistema privalės būti įrengta visuose butuose“, – pasakoja  „Eika“ plėtros direktorius.

M. Žibūdos teigimu, nors dalis naujakurių turi rekuperacinę sistemą, tačiau jos nenaudoja arba naudoja retai, tokiu būdu stengdamiesi sutaupyti. Vadinasi, didėja rizika, jog jų bute kaupsis drėgmė. „Rekuperacinė sistema diegiama tam, kad nereikėtų atidaryti langų ir nebūtų prarandama šiluma. Tačiau gyventojai, nors ir turėdami šią sistemą, vis tiek verčiau atidaro langus nei ją įjungia. Todėl  taupydami elektros energiją rekuperatoriaus veikimui, išleidžia šilumą, o vėliau išnaudoja daugiau sąnaudų šildymui, vadinasi, taupo ne toje vietoje“, – teigia M. Žibūda.

Šaltas oras pro orlaides

Pasitaiko skundų ir dėl šalto oro, kuris patenka pro orlaides. Šiltuoju metų laiku gyventojai išorinių sienų ar langų orlaidžių dažniausiai nepastebi, tačiau rūpesčių jos daugumai sukelia šaltuoju metų sezonu.

„Artėjant žiemai, gyventojai gali pajausti, jog orlaidė pučia šaltą orą. Jie bando ją uždaryti, tačiau orlaidės grotelės jau būna užšalusios. Bandant uždaryti užšalusias orlaidės groteles, jos lūžta ir tuomet reikia keisti visą stiklo paketą arba orlaidę. Kad taip nenutiktų, jomis pasirūpinti reiktų įpusėjus rudeniui, atitirpdyti plaukų džiovintuvu arba palaukti šiltesnės oro bangos grotelėms uždaryti“, – pataria „Eika“ atstovas.

Be to, pasitaiko atvejų, kai gyventojai skundžiasi, jog duše jaučia pro groteles pučiant šaltam orui. Taip yra dėl bendruose namo ventiliaciniuose kanaluose veikiančių orlaidžių. Šalto oro problemą gali išspręsti atbuliniai vožtuvai, kurie sumontuojami įrengiant apdailą. Šie vožtuvai leidžia orui išeiti, tačiau neleidžia patekti – taip patalpa nešaldoma.

Dvi vilniečių šeimos, gyvenančias panašiuose 50 kv. m. butuose, turinčios tiek pat vaikų, gaunančios panašias pajamas ir patiriančios panašias išlaidas neturi vienodų galimybių atostogauti. Taip yra dėl to, kad viena iš jų už šildymą moka gerokai mažiau nei kita – nekilnojamojo turto projektų vystytoja AB „Hanner“ atlikusi sostinės šildymo kainų analizę pastebėjo, kad skirtinguose rajonuose šildymo kainos gali skirtis net 7 kartus, o kai kur ir dar daugiau.

Nekilnojamojo turto bendrovė palygino 8 Vilniaus rajonų šildymo kainas. Tyrimui pasirinkti du senesni rajonai – Senamiestis ir Naujininkai, keletas tarybiniais laikais klestėjusių – Šeškinė, Žirmūnai, ir keletas sparčiai besiplečiančių pastaraisiais metais – Perkūnkiemis, Šiaurės miestelis, Bajorai ir Pilaitė. Šiuose rajonuose įmonė pasidairė pigiausiai ir brangiausiai už 2014 m. sausio mėnesio šildymą mokėjusių namų.

Anot įmonės vadovo Arvydo Avulio, domėtis šildymo kainomis ieškant naujo būsto sostinės gyventojams yra gana įprasta, tačiau apie galimybę palyginti rajonų kainas jie dažnai pamiršta. „Galbūt skamba neįtikėtinai, tačiau paskaičiavome, kad skirtumas tarp vienodų butų Vilniuje šildymo kaštų per metus susidaro toks, kad jo visiškai užtektų savaitės atostogoms prie Viduržemio jūros. Todėl skaičiuoti tikrai verta“, – sako jis.

Tyrimas atskleidė, kad kuo rajonas senesnis, tuo daugiau galimybių, jog gyventojai liks be atostogų šiltuose kraštuose. Tuo tarpu naujesnių rajonų, kuriuose statomi nauji arba renovuojami seni daugiabučiai, gyventojai, tikėtina, atostogomis džiaugiasi dažniau.

Vilniaus senamiestyje, S. Daukanto a., yra senos statybos namų, kuriuose vidutinė kvadratinio metro šildymo kaina praėjusių metų sausį siekė net 4,07 EUR. Ne daug nuo jo atsiliko Naujininkai (Zanavykų g.) ir Žirmūnai (Žygio g.), kur brangiausiai už šildymą mokama apie 2,95 - 3,16 EUR už kv. m. Šeškinė – šiek šiek naujesnė, ir dėl to šiek tiek pigesnė – brangiausi namai Ukmergės g. moka po 2,47 EUR už kv. m.

Naujesniuose, besiplečiančiuose miesto rajonuose situacija kiek kitokia – Bajoruose ir Pilaitėje vargiai įmanoma rasti namų, kurių gyventojai už kvadratinio metro šildymą mokėtų brangiau nei 2,06 EUR, o Perkūnkiemyje – 1,07 EUR.

Kaip rodo tyrimas, dar įspūdingesnius skaičius galima rasti apžvelgus mažiausiai šilumos suvartojančius Vilniaus daugiabučius. Taupiausio naujos statybos namo gyventojai Perkūnkiemyje, Perkūnkiemio g., už 1 kv. metrą šildymo moka tik 0,72 EUR, Pilaitės (M. Mažvydo g.) – 0,83 EUR, o Bajorų (Bajorų kelias 9A) – vos 0,57 EUR. 

Susumavus tyrimo metu apžvelgtas Vilniaus rajonų šildymo kainas visam penkių mėnesių sezonui paaiškėjo, kad 50 kv. m buto gyventojai, priklausomai nuo pasirinkto rajono ir daugiabučio, per metus galėtų sutaupyti apie 900 eurų.

Šildymo kainų analizę „Hanner“ atliko remiantis Vilniaus miesto savivaldybės ir „Vilniaus energijos“ pateiktomis gyvenamųjų namų šildymo kainomis.

Naujų didesnių projektų Klaipėdos naujos statybos daugiabučių pirminėje rinkoje kol kas nenusimato, todėl pasiūloje ir toliau dominuos vidutinės klasės būsto projektai. Jei būsto pirkimai uostamiestyje neatsigaus bent du pirmuosius šių metų ketvirčius, nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų nuolaidos pirkėjams neturėtų būti tik epizodinės, prognozuoja didžiausią NT brokerių tinklą Baltijos šalyse valdanti agentūra „Capital“.

Naujos statybos butų pasiūla Klaipėdoje per 2014 metų IV ketvirtį sumažėjo 5 %, nes NT plėtotojai nepasiūlė rinkai nei vieno naujo projekto. Rinkoje šiuo metu yra 672 nauji butai, iš jų – 176 ekonominės klasės butai, 473 – vidutinės ir 23 prestižinės klasės butai. Per visus 2014 metus Klaipėdoje pirkėjams buvo pasiūlyti iš viso 294 naujos statybos butai. Ekonominės klasės butų pasiūla siekė 59 butus (2 projektai), vidutinės – 222 butus (6 projektai), prestižinės – 13 butų (1 projektas).  Prestižinės klasės būsto pasiūla Klaipėdoje išsilaiko istorinėse žemumose.

Didžiausia pasiūla (38 % visos naujų butų pasiūlos) yra Pempininkuose (252 butai), Mažajame kaimelyje (atitinkamai 28 % ir 189 butai) ir Žardupiuose (16 % ir 107 butai).

„Pasiūlos struktūroje niekas nesikeičia. Naujų didesnių projektų Klaipėdoje nenusimato, todėl pasiūloje ir toliau dominuos vidutinės klasės būsto projektai“, – tendencijas NT rinkoje komentuoja „Capital“ biuro Klaipėdoje direktorė Aušra Galvydytė.

Parduotų ir rezervuotų butų kiekis rinkoje 2014 metų IV ketvirtį, palyginti su III ketvirčiu, krito 49 %, o lyginant su 2013 metų III ketvirčiu buvo realizuota butų 12,8 % mažiau. Ekonominės ir vidutinės klasės butų realizacija paskutinį 2014 metų ketvirtį smuko atitinkamai 58 % ir 44 %. Prestižinės klasės butų pardavimas išliko tame pačiame lygyje.

„Plėtotojai Klaipėdoje vis dar neišnaudoja situacijos pasiūlyti rinkai trūkstamo produkto – ekonominės klasės butų. Nepaisant to, kad ekonominės klasės butų pasiūla yra beveik triskart mažesnė, jų likvidumas yra gerokai didesnis nei vidutinės klasės butų“, – pažymi A. Galvydytė.

Per 2014 metus iš viso buvo parduoti 287 butai (2013 metais – 236). Pernai buvo realizuoti 102 ekonominės klasės butai, 178 vidutinės klasės ir tik 7 prestižinės klasės butai. Didžiausią paklausą (35 % rinkos) 2014 metų IV ketvirtyje turėjo butai miesto centre (12 butų) ir Tauralaukyje (17,6 % rinkos ir 6 butai), taip pat butai Žvejybos uoste (14,7 % rinkos ir 5 butai).

Pasak „Capital“ biuro Klaipėdoje direktorės, didžiausią įtaką paklausai šiuo metu daro euro įvedimas, gyventojai linkę kiek atidėti būsto pirkimą tikintis kainų nuolaidų.

„2014-ųjų IV ketvirčio rezultatai parodė, kad nuolaidos kol kas yra labai epizodinės, parkavimo vietos kainos dydžio. Labiausiai tikėtinas scenarijus, kad rinkos aktyvumas išliks žemas bent vieną-du ketvirčius, po kurių pirkimas turėtų atsigauti, tačiau vargu ar sieks 2014 metų I pusmečio euforinį lygį“, – sako A. Galvydytė.

Ekonominės klasės butų Klaipėdoje vidutinė kaina 2014 metų IV ketvirčio pabaigoje siekė 1.122 eurų/kv. m., vidutinės klasės – 1.263 eurų/kv. m., prestižinės klasės – 1.818 eurų/kv. m. Bendras pasiūloje esančių butų vieno kvadratinio metro kainos vidurkis siekia 1.251 eurų/kv.m. Bendro kainos vidurkio pokytis per IV ketvirtį ir metus ūgtelėjo atitinkamai 2,8 % ir 5,8 %.

Brangiausi butai šiuo metu yra Giruliuose (1.592-1.883 eurų/kv. m.), centre (955-2.728 eurų/kv. m.) ir Melnragėje (1.332-1.477 eurų/kv. m.). Pigiausius butus galima rasti Žvejybos uoste (797-1.195 eurų/kv.m.), Paupiuose (923-1.072 eurų/kv. m.) ir Žardupiuose (1.054-1.300 eurų/kv. m.).

„Jei pažvelgtume į projektus, kainos 2014 metų IV ketvirtį išliko stabilios. Plėtotojai atsispyrė pagundai pasiūlyti pirkėjams žymesnių nuolaidų. Kaip keisis kainos, priklausys nuo pirkėjų, kiek jie bus kantrūs laukti potencialios kainų korekcijos. Jei pirkimai neatsigaus bent du ketvirčius, nuolaidos neturėtų būti tik epizodinės“, – teigia „Capital“ biuro Klaipėdoje direktorė.

Pasak jos, pirkėjai niekur nedingo, jų yra pakankamai palaikyti rinkos aktyvumą, kuris tenkintų projektų plėtotojus.

„Tad dabar bus žaidžiamas kantrybės žaidimas, kurį, tikėtina, turėtų laimėti plėtotojai, nes šį kartą, skirtingai nei 2007-ųjų, mes neturime prasidedančios ekonominės krizės, kuri veiktų pirkėjų lūkesčius“, – sako A. Galvydytė.