„Paklausos ir pasiūlos disbalansas susiformavo į pasiūlos trūkumo, paklausos pertekliaus pusę. Iš tikrųjų, kai pažiūri į skaičius, kaip pinigai užplūdo NT rinką, tai tokio pinigų antplūdžio nuo finansų krizės laikotarpio nebuvo“, – ketvirtadienį vykstančioje NT konferencijoje „Core“ kalbėjo LB ekspertas.

Pasak jo, vien per metus į rinką NT pirkėjai įnešė per 3 mlrd. eurų, kai, pavyzdžiui, 2020 metais ši suma siekė apie 2 mlrd. eurų. NT plėtotojai, J. Markevičiaus nuomone, tokiam pirkėjų aktyvumui patenkinti neturėjo galimybių.

„Papildomas milijardas, man atrodo, kad tokio lėšų antplūdžio nebuvo galima atlaikyti su jokiais pasiruošimo plėtrai planais, nes tiesiog pasiūlai be šansų buvo atsilaikyti. Susidarė gap‘as (tarpas – ELTA), kainos pradėjo kilti“, – dėstė jis.

Pasak „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims Raimondo Reginio, pastaruosius keletą metų NT rinka veikė puikiai – jei butų būdavo parduodama daugiau, jų daugiau būdavo ir pastatoma. Vis dėlto, jo teigimu, skirtumas tarp būstų paklausos ir jų poreikio dar niekada nebuvo toks didelis.

Praėjusiais metais buvo didžiausias disbalansas per visą istoriją. Tai yra apie 3 tūkst. butų trūkumas.

„Praėjusiais metais buvo didžiausias disbalansas per visą istoriją. Tai yra apie 3 tūkst. butų trūkumas. Nenuostabu, kad ir kainos taip sparčiai auga, ir rinka yra tokia išbalansuota“, – konferencijoje sakė R. Reginis. Jo teigimu, 2021 m. Vilniuje trūko 2900 butų, Kaune – 370, o Klaipėdoje – 280.

„Realiai reikia pastatyti dar papildomai kokius 2 tūkst. butų, kad nuimtume tą įtampą nuo rinkos ir ją šiek tiek subalansuotume“, – teigė „Ober-Haus“ ekspertas.

Gali mažėti būsto įperkamumas

Anot J. Markevičiaus, labai daug NT sandorių sudaromi nuosavomis lėšomis, o paskolų, lyginant su bendruoju vidaus produktu, šiuo metu yra triskart mažiau nei, pavyzdžiui, 2007 metais. Nors tai rinką daro tvaresnę, LB atstovas visgi pažymi, kad NT kainoms toliau augant, būstas norintiems jį įsigyti savo lėšomis gali būti nebeįperkamas.

„Tai įneša šiek tiek tvarumo, bet tada kelia tam tikrus įperkamumo klausimus. Kai kainos auga taip greitai, tai daliai gyventojų tas būstas tampa neįperkamas“, – teigė jis.

Ekspertas, be kita ko, akcentavo besiformuojantį lūkestį, kad būsto kainos ir toliau sparčiai kils. Jis aiškina, kad dėl ko itin daug gyventojų siekia kuo skubiau įsigyti būstą, norėdami gauti didesnę finansinę grąžą iš investicijų į nekilnojamąjį turtą.

„Vis daugiau gyventojų nori kuo greičiau įšokti į tą traukinį, dėl to vienas iš LB tikslų yra riboti antros paskolos išdavimą, buvo nukreiptas į tų lūkesčių suvaldymą, kad žmonės nepradėtų vienas paskui kitą pirkti butą, imdami su paskola, nes pelningumas tokiu būdu geresnis“, – argumentavo J. Markevičius.

„Tai dar labiau kaitintų rinką“, – pabrėžė jis. Eksperto nuomone, rinkoje šiuo metu yra ir netvarumo požymių.

„Netvarumo ženklų yra matoma. Mes matome kainos apie 10 proc. atitrūkusios nuo fundamentinių savo verčių. Ir jeigu kainų augimas nesistabilizuos, mes turėsime tam tikrą tolesnę inerciją“, – sakė J. Markevičius.

Vis dėlto, anot jo, LB prognozuoja, kad rinka stabilizuosis, nes anksčiau sukauptos nuosavos ir į NT investuotos gyventojų lėšos išseks. Taip pat, LB eksperto teigimu, griežtėjant paskolų suteikimo tvarkai, vis daugiau asmeninių pinigų reikės ir pradiniam įnašui padengti.

„Žmonės kažkur kitur jas kreipdavo, o išsigandę infliacijos, pamatę, kaip viskas vystosi, greitai jas nukreipia. Skolintoms lėšoms yra limitai. Yra atsakingo skolinimo nuostatai ir kuo butas labiau pabrangsta, tuo daugiau turi įnešti nuosavų lėšų, ir tai atsiremia į tam tikras lubas ir yra labai stiprus stabilizacinis aspektas“, – kalbėjo J. Markevičius.

„Žmonėms, kurių turto vertė dabar 90-95 tūkst. eurų, ji tiesiog po poros metų pakils dėl natūralaus kainų augimo, dėl miestų plėtros, dėl aplinkinių teritorijų tvarkymosi – bendram verčių žemėlapyje ta kaina padidės. Tai dvejų metų perspektyvoje neabejotinai atsiras daugiau patenkančių į mokesčio aprėpties ratą“, – BNS sakė M. Statulevičius.

Finansų ministerija siūlo, kad neapmokestinama riba gyventojui siektų 100 tūkst. eurų (dabar – 220 tūkst. eurų). Ji skaičiuoja, kad tokiu atveju mokestį mokėtų apie 37 tūkst. asmenų, iš jų – apie 26 tūkst. Vilniuje. Šiuo metu NT mokestį moka apie 3,5 tūkst. gyventojų.

M. Statulevičius sako, kad sunku prognozuoti tikslų būsimą mokesčių mokėtojų skaičių, ypač kai gali atsirasti naujų mokestinių iniciatyvų.

Tai paveiktų labai daug šeimų, tą vadinamą vidutinę klasę ir netgi žemesnę.

„Tas žmonių skaičius, kuris pateks individualiai į 100 tūkst. eurų vertės būsto turėtojus, jų tikrai bus daugiau. Sunku prognozuoti, kiek, bet aš nesu tikras, kad po poros metų mūsų valdantieji nesugalvos dar labiau nuleisti kartelės, mokesčių apatinės ribos. Galime turėti įdomią situaciją – gali būti ne 37 tūkst., bet 100 tūkst. gyventojų pateks į tą bazę“, – aiškino LNTPA vadovas.

Registrų centras teigia, kad mokestis skaičiuojamas pagal NT vidutinę rinkos vertę, apskaičiuotą masinio vertinimo būdu, taip pat pagal individualaus turto vertinimo metu nustatytą NT vertę.

M. Statulevičiaus teigimu, jei atlikus individualų vertinimą, vertė sumažėtų, savininkams pavyktų išvengti mokesčio.

„Jeigu netenkina mokestinė vertė, kurią nustato Registrų centras, žmogus gali atlikti individualų vertinimą, ir Registrų centras tuomet gali pripažinti tą vertę kaip mokestinę vertę. Tokių turbūt nebus daug, bet dalis žmonių, kurie bus ties mokesčio mokėjimo riba, gali pasinaudoti šia galimybe“, – aiškino ekspertas.

Vidutines rinkos vertes Registrų centras perskaičiuoja kasmet, tačiau mokestinėmis vertėmis jos tampa tik kas penkerius metus. Žemės sklypams mokestinės vertės paskutinį kartą buvo nustatytos 2018 metų sausio 1 dieną, o statiniams – 2016 metų sausį.

„Taigi, naujos mokestinės vertės statiniams turėtų įsigalioti nuo 2021 metų sausio 1 dienos, o žemės sklypams – nuo 2023 metų sausio 1 dienos“, – pranešė Registrų centras.

M. Statulevičius mano, kad teoriškai gali padaugėti turto dovanojimo sandorių, kai, pavyzdžiui, vaikai dovanos turtą tėvams. Tačiau, pasak jo, prieš keletą metų įvedant mokestį irgi būta tokių nuogąstavimų, bet jie nepasitvirtino.

Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) prezidentas Audrius Gudanavičius svarstė, kad naujas apmokestinimas tiesiogiai gali paveikti vadinamąjį vidurinę klasę.

„Manau, kad labiausiai paveiktų didmiesčių gyventojus (...) Jeigu imtume Vilnių, ten sunku įvardyti 100 tūkst. daiktą kaip kažkokį prabangų, tai paveiktų labai daug šeimų, tą vadinamą vidutinę klasę ir netgi žemesnę“, – BNS sakė A. Gudanavičius. 

Finansų ministerija skaičiuoja, kad iš NT mokesčio valstybės biudžetas papildomai gautų apie 8 mln. eurų, o savivaldybių biudžetai – apie 1,2 mln. eurų per metus.

Pasak Registrų centro, jeigu asmuo turi butą, kurio mokestinė vertė šiuo metu yra 120 tūkst. eurų, įsigaliojus naujai tvarkai, NT mokestis jam būtų skaičiuojamas nuo 20 tūkst. eurų. NT valdant keliems asmenims, jo vertė dalijama kiekvienam asmeniui po lygiai.

Nekomercinio NT mokestis taikomas tik gyventojų turtui, o žemės mokesčiai yra apskaičiuojami atskirai.

„Į šio konkretaus mokesčio taikymo sritį įeina visas nekomercinės paskirties turtas, iš esmės daugiausiai butai, gyvenamieji namai, ūkiniai pastatai, pirtys, patalpos ir pan. Žemė į tą bendrą vertę nesisumuoja, už sklypus mokesčiai mokami atskirai ir ten yra dar daugiau niuansų priklausomai nuo žemės sklypo paskirties, ten esančių naudmenų ir kitų veiksnių“, – BNS komentavo Registrų centro atstovas Mindaugas Samkus.

Be to, mokesčiai mokami ne atskirai už kiekvieną objektą, bet vertinant visą asmeniui priklausantį turtą.