Temperatūra būsto rinkoje – akivaizdžiai aukšta | Diena.lt

TEMPERATŪRA BŪSTO RINKOJE – AKIVAIZDŽIAI AUKŠTA

Naujausia Lietuvos banko apklausa atskleidė, kad antrąjį šių metų ketvirtį šalies komerciniai bankai gyventojų ir įmonių būklę vertino teigiamai, dalis jų dėl išaugusios konkurencijos mažino būsto paskolų palūkanas, prognozavo tolesnį gyvenamojo nekilnojamojo turto brangimą. "Temperatūra rinkoje akivaizdžiai kyla", – konstatavo Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus.

Praėjusį rugpjūtį būsto kainų metiniam augimo tempui padidėjus iki 16 proc. ir būsto kredito portfeliui per metus didėjant 11 proc., vis didesnę kreditavimo dalį sudarė antrosios būsto paskolos (paskolos būstui įsigyti, kai namų ūkis turi dar bent vieną galiojančią būsto paskolą). Namų ūkiai gali imti antrąsias paskolas norėdami įsigyti antrą būstą gyvenimui arba poilsiui, sau arba šeimos nariams, taip pat investiciniais tikslais, siekdami grąžos iš nuomos pajamų ar padidėjusios turto vertės. Antrosios būsto paskolos 2021 m. sausį–rugpjūtį sudarė 166 mln. eurų, arba apie 12 proc. suteiktų naujų būsto paskolų srauto, o 2019 m. pabaigoje ir 2020 m. – 10–11 proc. Per pandemiją antrųjų būsto paskolų dalis padidėjo beveik visoje Lietuvoje, o didžiausias šuolis nuo 9 iki 16 proc. yra Klaipėdos apskrityje. Ši tendencija gali būti siejama su investicinio būsto arba būsto, skirto poilsiui, pavyzdžiui, kurortuose, įsigijimu.

Reikia tinkamai vertinti

"Antrojo šių metų ketvirčio apklausa rodo, kad atsigaunanti ekonomika skatina paskolų paklausą ir gerina bankų lūkesčius dėl augsiančios įmonių finansavimo paklausos. Svarbu, kad bankai tinkamai vertintų rizikas, ypač nekilnojamojo turto rinkoje, kurioje dauguma bankų įžvelgia susiformavusių disbalansų", – praeitą pirmadienį atkreipė dėmesį Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyriausioji ekonomistė Paulina Zlatkutė.

Anot jos, 2021 m. antrąjį ketvirtį skolinimo reikalavimai iš esmės nesikeitė, būsto ir vartojimo paskolų teikimo standartus griežtino po vieną banką. Keli bankai nurodė, kad dėl išaugusios konkurencijos mažino vidutinės rizikos būsto paskolų maržą. Reikšmingų skolinimo standartų pokyčių bankai neprognozavo ir trečiąjį ketvirtį: vienas bankas planavo šiek tiek griežtinti skolinimo įmonėms standartus, kitas – šiek tiek švelninti vartojimo paskolų standartus.

Lietuvos bankas, įvertinęs situaciją būsto rinkoje ir sparčiai augančią skolinimo būstui įsigyti apimtį, jau antradienį pasiūlė griežtinti pradinio įnašo reikalavimą ne pirmoms būsto paskoloms, o kredito davėjams taikyti papildomą 2 proc. kapitalo rezervą būsto paskolų portfeliui. Planuojama, kad nauji reikalavimai galėtų įsigalioti atitinkamai 2022 m. sausio 1-ąją ir liepos 1-ąją.

"Ir toliau stebime itin didelį aktyvumą būsto rinkoje, kuris lemia kainų įsibėgėjimą – didelė dalis pirkimų tebėra iš nuosavų lėšų, tačiau pastaruoju metu būsto paskolų augimo tempas žymiai paspartėjo. Temperatūra rinkoje akivaizdžiai kyla. Nerimą kelia tai, kad vis dažniau imamos papildomos būsto paskolos jau turint vieną ar daugiau tokių paskolų. Tikėtina, su tikslu įsigytą būstą išnuomoti ar uždirbti iš vertės kilimo ateityje. Tokie sandoriai prisideda prie rinkos kaitimo ir, kaip parodė Lietuvos banko analizė, kelia didesnę riziką, kad dėl tinkamai neapgalvotų finansinių įsipareigojimų netikėtai pasikeitus ekonominei situacijai namų ūkiai patirs rimtų finansinių problemų. Svarbu pabrėžti, kad siūlomos prevencinės priemonės yra tikslinės: pavyzdžiui, didesnio pradinio įnašo reikalavimas niekaip nepaveiks pirmuosius būstus įsigyjančių asmenų, o didesnė kapitalo apsauga didins bankų atsparumą su būsto paskolomis susijusiai rizikai", – teigė Lietuvos banko valdybos pirmininkas.

Nerimą kelia tai, kad vis dažniau imamos papildomos būsto paskolos jau turint vieną ar daugiau tokių paskolų.

Dvigubai didesnis įnašas

Lietuvos bankas siūlo griežtinti Atsakingojo skolinimo nuostatuose numatytus kreditingumo reikalavimus tiems, kurie ima būsto paskolas jau turėdami kitų negrąžintų būsto paskolų – nuo kitų metų sausio 1 d. siūloma maksimalios leistinos kredito sumos ir įkeičiamo nekilnojamojo turto vertės santykį (LTV) sumažinti iki 70 proc. Tai reikštų, kad, norint paimti antrą ar paskesnę paskolą būstui įsigyti, reikės turėti ne mažesnį nei 30 proc. pradinį įnašą nuosavomis lėšomis.

Iki šiol galiojo reikalavimas tokioms paskoloms taikyti griežtesnį nei 85 proc. LTV santykį, tačiau konkretus limitas nustatytas nebuvo.

Tikimasi, kad sugriežtintas reikalavimas skatins gyventojus labiau apgalvoti prisiimamus finansinius įsipareigojimus ir galimybes grąžinti paskolą finansinei situacijai pablogėjus.

Pagal naująjį siūlymą išimtis būtų taikoma tik tiems kredito gavėjams, kurie kreipiasi dėl antros ar paskesnės būsto paskolos, kai ankstesnių būsto paskolų LTV jau mažesnis nei 50 proc., t.y. likusi neišmokėta paskolos suma yra mažesnė nei pusė turto vertės.

Šios priemonės, pasak Lietuvos banko ekspertų, leis suvienodinti pirminių ir antrinių paskolų rizikingumą, papildomai riboti investicinius sandorius su paskola, didėjant rinkos perkaitimo rizikai, tačiau nesumažins galimybių įsigyti pirmąjį būstą – jam ir toliau bus taikomas 85 proc. LTV santykis.

Studija – iki panagių

Lietuvos banko Sisteminės rizikos modeliavimo skyriaus ekspertai Jaunius Karmelavičius, Mantas Dirma ir Giedrius Stalenis atliko išsamią analizę apie pradinio įnašo antrajam būstui dydžio reikšmę ekonomikos tvarumui.

Per COVID-19 pandemiją padidėjo antrųjų būsto paskolų suteikimo mastas. 2021 m. pradžioje siekė maždaug 12 proc. visų suteikiamų naujų paskolų būstui. Daugiau nei pusės antrųjų paskolų pradinis įnašas yra santykinai mažas – sudaro 15–20 proc. įsigyjamo turto vertės. Remiantis istoriniais duomenimis, matyti, kad antrosios būsto paskolos paprastai yra rizikingesnės negu pirmosios, net ir atsižvelgus į įvairias skolininko ir paskolos savybes. Mikrolygmens kredito rizika grįsti modeliai rodo, kad, atsižvelgiant į nepalankaus ekonominio scenarijaus raidą, namų ūkiams, kurie turi kitų neseniai paimtų ir mažai amortizuotų būsto paskolų, imant antrąją būsto paskolą reikėtų šiek tiek didesnio pradinio įnašo, kuris siektų bent 16–24 proc. užstatomo turto vertės. Tokio dydžio reikalavimas užtikrintų vien tik tai, kad bendra namų ūkio kredito rizika turint dvi būsto paskolas būtų ne didesnė negu to paties namų ūkio kredito rizika, jei jis turėtų vienintelę būsto paskolą. Tačiau, esant papildomai finansinio stabilumo makrolygmens rizikai, kai investicijos į būstą su antrąja paskola prisideda prie būsto rinkos disbalansų formavimosi, gali būti tikslingas ir griežtesnis pradinio įnašo dydžio reikalavimas antrosioms paskoloms.

Pasak studijos rengėjų, būsto kredito riziką iš esmės nusako du pagrindiniai parametrai: paskolos nemokumo tikimybė ir tikėtinas nuostolis nemokumo atveju. Namų ūkių lygmeniu šie parametrai nestebimi, tačiau praktikoje juos gerai parodo atitinkami rodikliai. Visų turimų paskolų mėnesinių įmokų ir palūkanų mokėjimų bei gaunamų pajamų santykis (angl. debt service to income, DSTI); b) būsto paskolos dydžio ir LTV. Šis dydis yra priešingas skolininko pradinio įnašo ir užstato vertės santykiui, t.y. kuo daugiau klientas turi nuosavų lėšų pirkdamas būstą, tuo mažesnė paskolos suma reikalinga, tuo LTV rodiklis yra mažesnis.

Būsto paskolų DSTI ir LTV rodikliai yra ribojami Lietuvos banko parengtų Atsakingojo skolinimo nuostatų (ASN).

ASN nustatyta, kad namų ūkio DSTI rodiklis, kuris apima tiek pirmąsias, tiek antrąsias būsto paskolas ir kitus kreditus, negali viršyti 40 proc., o suteikiamos naujos būsto paskolos LTV santykis negali būti didesnis negu 85 proc. – priešingu atveju būsto paskola klientui nebūtų suteikiama. Kitais žodžiais, LTV ribojimas reiškia, kad pradinis įnašas turi sudaryti bent 15 proc. perkamo turto vertės. Dabartinės redakcijos ASN taip pat nustatyta, kad antrųjų būsto paskolų LTV santykis turi būti griežtai mažesnis negu 85 proc., t.y. pradinis įnašas turi būti didesnis negu 15 proc., tačiau ASN nenurodyta, kiek didesnis, – palikta galimybė kredito įstaigai ir klientui susitarti.

Antrąsias būsto paskolas imančių namų ūkių DSTI rodiklis dažniausiai yra gerokai didesnis negu tų namų ūkių, kurie ima pirmąją (vienintelę) būsto paskolą. Be to, namų ūkiams, kurie ima antrąją būsto paskolą, yra šiek tiek dažniau pritaikoma DSTI ribojimo išimtis, kuri numato, kad DSTI rodiklis kai kuriais atvejais gali viršyti 40 proc. Kadangi aukštą DSTI rodiklį turintys namų ūkiai reikšmingesnę pajamų dalį skiria paskolos ir palūkanų įmokoms padengti, antrosios būsto paskolos yra labiau pažeidžiamos: pavyzdžiui, namų ūkio asmenų darbo ar pajamų netekties, palūkanų padidėjimo atvejais, dėl to paskolos nemokumo tikimybė ir kredito davėjo prisiimama rizika tampa didesnės.

Matyti, kad antrųjų būsto paskolų LTV rodiklis dažniausiai būna mažesnis negu pirmųjų, todėl pradinė įmoka – didesnė. Vis dėlto net pusės antrųjų būsto paskolų LTV rodiklis yra gana didelis, t.y. 80–85 proc. Vadinasi, labai dažnai antrąsias būsto paskolas imantys namų ūkiai patys sumoka apie 15–20 proc. perkamo antrojo būsto vertės (panašiai tiek, kiek ir imdami pirmąją paskolą), o kitą sumą pasiskolina iš kredito įstaigos. Tokiu atveju, bent 15 proc. nukritus būsto kainoms, didėja tikimybė, kad kredito įstaiga patirs nuostolį dėl galimo paskolų nemokumo, negalėdama užstatu padengti nemokios paskolos dalies.

Istorinės tendencijos

Istorinės nemokumo atvejų dažnumo tendencijos rodo, kad namų ūkiai, kurie turi daugiau negu vieną būsto paskolą, yra linkę dažniau vėluoti mokėdami paskolos įmokas. Žinoma, šis dėsningumas gali būti susijęs su faktu, kad tokių namų ūkių paprastai didesnis yra ir DSTI rodiklis, taigi jie yra labiau pažeidžiami.

Paskolų nemokumo tikimybės regresinės analizės, kurioje atsižvelgiama į DSTI ir LTV rodiklius bei kitas paskolos ar namų ūkio savybes, rezultatai rodo, kad būsto paskolos yra statistiniu ir ekonominiu požiūriu reikšmingai rizikingesnės, kai namų ūkis turi kitų mažai amortizuotų būsto paskolų (žr. 3b pav.). Pavyzdžiui, jeigu namų ūkio anksčiau paimta būsto paskola yra beveik visiškai amortizuota, antroji būsto paskola iš esmės nėra rizikingesnė. Kita vertus, jeigu pirmoji būsto paskola yra amortizuota tik apie 25 proc. pradinės sumos, tada antrosios paskolos nemokumo tikimybė yra apie 0,13 proc. didesnė, kitiems veiksniams nekintant. Šie regresinės analizės rezultatai rodo, kad antrosios būsto paskolos rizikingumas labai priklauso ir nuo pirmosios būsto paskolos savybių.

Nagrinėjant 2019–2021 m. suteiktų naujų antrųjų paskolų LTV duomenis, nematyti, kad patys kredito davėjai reikalautų didesnio pradinio įnašo antrajai būsto paskolai, kai yra didelis pirmosios paskolos LTV. Pavyzdžiui, suteiktų naujų antrųjų būsto paskolų LTV rodiklis yra 80 proc., neatsižvelgiant į tai, kokia buvo pirmosios paskolos amortizacija ar jos LTV. Atlikus papildomą regresinę analizę ir atsižvelgus į namų ūkio rizikingumą, nemokumo tikimybę, nebuvo nustatyta jokio statistiškai reikšmingo sąryšio tarp kredito davėjų faktiškai reikalaujamo pradinio įnašo antrajai būsto paskolai ir pirmosios paskolos LTV ar amortizacijos masto.

Griežtesni reikalavimai

Lietuvos bankas ketina būsto kredito davėjams (bankams ir centrinių kredito unijų grupėms) pradėti taikyti 2 proc. dydžio sektorinio sisteminės rizikos rezervo (SRR, angl. Systemic Risk Buffer) normą būsto paskolų portfeliui. Šis kapitalo reikalavimas papildytų ir būtų taikomas panašiu principu kaip ir anticiklinio kapitalo rezervo (AKR) norma, tačiau kapitalo atsarga būtų skaičiuojama ne nuo visų pozicijų dydžio, bet nuo su nekilnojamojo turto įkeitimu esančių pozicijų fiziniams asmenims Lietuvoje dydžio. Numatoma, kad rezervo reikalavimas nebūtų taikomas įstaigoms, kurių būsto paskolų portfelis sudaro itin mažą sektoriaus būsto paskolų dalį, t.y. yra mažesnis už 50 mln. eurų.

Sektorinis SRR leistų didinti finansų sistemos atsparumą, esant didesnei rizikai dėl galimo būsto rinkos perkaitimo, ir sustiprintų bankų bei centrinių kredito unijų grupių dėmesį, skiriamą spartaus būsto paskolų augimo keliamai rizikai.

Rašyti komentarą
Komentarai (0)

SUSIJUSIOS NAUJIENOS