Koncentracija ties EURIBOR

Neseniai LB inicijuotoje konferencijoje diskusiją apie būsto rinkos tendencijas moderavęs įmonės „Realdata“ vadovas, NT rinkos ekspertas Arnoldas Antanavičius tos pačios konferencijos metu atliko momentinę apklausą. 389 dalyviams jis uždavė klausimą, koks įvykis labiausiai paskatintų pirkti būstą jau šiandien. Pasirodo, kad žmonės labiausiai laukia EURIBOR bazinės palūkanų normos kryčio. Kiek mažiau šiame kontekste jie vertino potencialų būsto kainos mažėjimą, atlyginimų augimą, karo pabaigą Ukrainos pergale ir garantiją, kad būstas kasmet brangs 3 proc.

Anot A. Antanavičiaus, tai tik įrodo jo paties anksčiau iškeltą hipotezę, kad būsto rinkoje emocijos dažnai lemia daugiau nei racionalūs skaičiavimai. „Apie tai jau seniai kalba ir patys brokeriai – labai daug įtakos sprendimui daro tai, su kokia emocija ateina potencialūs pirkėjai, su kokia emocija išeina, o turto savybės lieka jau antrame plane“, – teigia A. Antanavičius.

Jo vertinimu, prognozės, kad bazinės palūkanų normos mažės jau kitais metais, iš tiesų gali turėti nemažai įtakos pozityvioms nuotaikoms rinkoje: „Bent jau pirmos indikacijos rodo, girdint kai kurių brokerių pasisakymus, kad jie sulaukia daugiau apžiūrų, daugiau skambučių, daugiau intereso iš potencialių pirkėjų pusės.“

Vis dėlto objektyviau vertinti situaciją bus galima pamačius visą lapkričio ar net gruodžio statistiką. Tada ir bus galima plačiau diskutuoti, ar vangesnis NT pirkimo ir pardavimo laikotarpis tęsis, ar vis dėlto bus fiksuojamas realus rinkos atsigavimas. „Žinutė apie kitais metais potencialiai krintančias palūkanų normas gali suveikti kaip akstinas ir stimulas pradėti jau dabar aktyviau dairytis į būsto rinką tiems pirkėjams, kurie galbūt šiek tiek lūkuriavo, kurie nori arba turi poreikį nusipirkti, bet galvoja palaukti, pasiderėti, laukia, gal kainos dar mažės, ir niekur neskuba“, – išskiria ekspertas.

A. Antanavičius pažymi, kad daugiausia respondentų minėtoje apklausoje teigė, jog jiems užtektų, kad EURIBOR sumažėtų 2 proc., ir tai jau būtų veiksnys, kuris paskatintų pirkti nekilnojamąjį turtą. „Vadinasi, nėra labai didelio atotrūkio, ko laukia pirkėjai ir kur dabar yra sustojusi rinka. Nėra taip, kad pirkėjai sakytų, jog mes laukiame 30 proc. kainų korekcijos ir tik tada bandysime pirkti būstą“, – aiškina jis.

Praradimai: anot A. Antanavičiaus, pakilusios palūkanų normos labiausiai paveikė nuosavų namų rinką – sandorių aktyvumas labiausiai krito būtent šioje būstų kategorijoje. / I. Gelūno / BNS nuotr.

JAV pavyzdys

Palūkanų kilimo ir kritimo klausimai šiuo metu aktualūs visame pasaulyje. Pavyzdžiui, JAV Federalinė rezervų sistema (FED) šioje perspektyvoje maždaug pusmečiu žengia į priekį – anksčiau nei Europos Centrinis Bankas (ECB) pradėjo didinti palūkanų normas, anksčiau nustojo jas ir kelti, o pastarieji duomenys rodo, kad trečią ketvirtį būsto kainos šiek tiek padidėjo, nors prieš tai buvo fiksuojami keli ketvirčiai kritimo.

„Sustojus palūkanų kilimui, matome, kad yra įvykęs kainų atšokimas. Galbūt tai momentinis efektas, galbūt kitą ketvirtį matysime kitokią situaciją, bet palūkanų normų sustojimas iš karto žmonėms siunčia žinutę, kad galbūt sunkieji laikai baigėsi. Nežinojimas, tikriausiai, yra pagrindinė problema, kurianti prastesnę emociją, kai žmonės tiesiog galvoja, o kiek dar gali didėti palūkanų normos, ir kol jos praktiškai nepradeda mažėti arba bent jau nesustoja, ta baimė išlieka, todėl pirkėjų laukimas irgi suprantamas“, – sako A. Antanavičius.

Tiesioginę JAV rinkos judėjimų įtaką Lietuvoje galbūt ir sunku įžvelgti, mat situacija netapati 2008–2009 m. kriziniam scenarijui. Tačiau kai JAV sustojo palūkanų normų kilimas ir atsirado signalų, kad jau  pasiektas pikas, tai kaipmat atsispindėjo vadinamojoje kainų atšokimo statistikoje ir tikėtina, kad kažkas panašaus vyks ir Lietuvoje, nes Europa daugiau ar mažiau atkartoja JAV rodomus pavyzdžius.

„Tačiau kainų atšokimo ir pas mus galbūt nereikėtų tikėtis, vis dėlto, palūkanos yra skausmingos. Tačiau kokiems nors kritimams arba griūtims irgi nebelieka priežasčių. Optimizmas gali įnešti ir naujų vėjų į NT rinką“, – teigia A. Antanavičius.

Vis dar laukia eilėje

Statybų kompanijos „YIT Lietuva“ generalinis direktorius Kęstutis Vanagas taip pat sako, kad tikėjimo ateitimi laipsnis neabejotinai auga. Anot jo, šiuo metu žmonės Lietuvoje yra tarsi pasiruošimo būsenos – NT rinka labiau laukia, nei snaudžia.

Vis dėlto, pasak vienos didžiausių šalies statybų įmonių vadovo, šiemet daug projektų nebuvo pradėta. „Jei įsivaizduotume, kad nepradėti projektai yra kaip sandėlis, jis tikrai nemažas. Kai pernai prieš karą ir visas pasiutpolkes žmonės pirkdavo butą, jie pas notarus pasirašydavo preliminarias sutartis ir bankai priimdavo palankius sprendimus jų atžvilgiu išduoti kreditą. Dabar bankai daug kam neišdavė kredito, šie žmonės buvo, kaip sakoma, kaip pakabinti, ir čia kalbame apie tuos asmenis, kurie skaičiuoja kiekvieną eurą“, – sako K. Vanagas.

Tačiau tas segmentas, kuris gauna didesnes pajamas, geriausių būstų, pavyzdžiui, su vaizdais į Kauno pilį ar Nemuno ir Neries santaką, kantriai laukia, nes norint tokio buto tenka stoti į eilę. „Jie išparduodami dar turbūt nepradėjus statybų darbų. Tačiau čia nėra nieko naujo – visais laikais turtingesni, matyt, naudojasi bankų paskolomis, perka už savus pinigus. Tas segmentas nė kiek nesustojo“, – dalijasi K. Vanagas.

Aktyvumas: K. Vanagas sako, kad nauji prabangesni būstai išperkami dar nepradėjus jų statybos darbų, todėl ir kainų mažinti šiame segmente neskubama. / E. Ovčarenko / BNS nuotr.

Jautriausia grupė

Pakilusios palūkanų normos labiausiai paveikė nuosavų namų rinką – sandorių aktyvumas labiausiai krito būtent šioje būstų kategorijoje. A. Antanavičius susidariusią situaciją aiškina labai paprastai – dažniausiai tai yra sumos atžvilgiu brangiausias pirkinys. „Norint nupirkti namą kartais reikia turėti tiek pinigų, kiek užtektų dviem butams nupirkti. Aišku, butas butui nelygus – butas miesto centre gali būti brangesnis už namą, bet tai jau yra kitas segmentas“, – akcentuoja NT rinkos ekspertas.

Tačiau jis pritaria K. Vanagui: brangesnių butų pirkėjai, kurie greičiausiai yra ne pirmo būsto pirkėjai, daugiau uždirbantys asmenys, kainų ūgtelėjimo iš esmės nepajuto. „Kalbant apie butus, labiau poveikį pajuto ekonominis segmentas, arba asmenys, perkantys butus, kurių vertė yra nuo 50 iki 150 tūkst. eurų, t. y. pirkėjai, kurie yra jautrūs palūkanų normų pakilimo aplinkai, jiems reikia paskolų, pajamos nedidelės, bet būsto poreikis yra, ir čia dažniausiai kalbame apie senos statybos butus. Dažniausiai perkantys pirmąjį savo būstą ir yra tie, kurie perka senos statybos būstus, o vėliau, gerėjant gyvenimo sąlygoms, augant pajamoms, bando juos keisti į naujos statybos arba erdvesnį būstą“, – pasakoja A. Antanavičius.

Jis taip pat pastebi, kad tiems, kam sudėtinga skolintis, į pagalbą atskuba tėvai, artimieji, bandydami papildomai laiduoti už paskolas. Pasak K. Vanago, daugiau kaip per 30 atkurtos Lietuvos nepriklausomybės metų lėšų susitaupyti sugebėję tėvai iš tiesų padeda savo vaikams įsigyti pirmąjį būstą. „Kiti paveldi senesnį būstą, o galiausiai jį keičia naujesniu“, – priduria jis.

Kritęs būstų įperkamumas bene labiausiai paveikė būtent jaunus žmones, todėl kyla nuomojamų būstų rinka. „Kai žmogus negali įpirkti būsto, natūralu, jis pradeda nuomotis. Tačiau daug kas priklauso ir nuo valstybės kultūros, o lietuvaičiai visada labiau norėjo turėti nuosavą turtą nei nuomotis. Vokietijoje gal 80 proc. nuomojasi būstą, o pas mus, tikriausiai, 95 proc. turi nuosavą būstą ir tik maža dalis nuomojasi“, – išskiria K. Vanagas.

Brokeriai mėgsta pajuokauti, kad, rinkdamiesi kompiuterį arba telefoną, žmonės daugiau gilinasi į techninius parametrus nei pirkdami būstą. Į būstą jie ateina vedami emocijos – patinka, nepatinka.

Klaipėda atsilieka

Jei žvelgtume į tendencijas trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose, aukščiausias kainų lygis išlieka Vilniuje, tačiau Kaunas pastaruosius metus sparčiai vijosi sostinę. „Tam buvo objektyvių priežasčių dėl darbo rinkos, gerėjančios ekonomikos, Kaunas pritraukė daug investicijų, užsienio įmonių. Natūraliai gerėjantis žmonių gyvenimas lėmė atspindį NT rinkoje, augo ir aktyvumas, ir kainos“, – sako A. Antanavičius.

Tačiau pagrindinis šalies uostamiestis vis dar šiek tiek atsilieka. „Klaipėda yra vienintelis iš šių trijų miestų, kur kainos dar nepasiekė buvusio lygio prieš krizę, o Vilnius ir Kaunas jau nužygiavo į priekį – dabartinės kainos apie 30 proc. viršija pakilimo piko metu buvusią kainą. Klaipėdai per šį kilimo ciklą nesisekė atgauti prarastų pozicijų, galbūt tai atspindi ir tam tikras ekonomikos perspektyvas: Vilnius, Kaunas pritraukia daugiau naujų gyventojų. Žinoma, Vilnius – didelis, ne vienus metus auga ir regionų gyventojų skaičius, dėl karo atvyksta  ukrainiečių, atvyksta baltarusių – didžiausi gyventojų srautai, ir tai labiausiai skatina paklausą. Tačiau atvykstantys srautai ir Kaune daro nemažą įtaką“, – įžvalgomis dalijasi A. Antanavičius.

K. Vanagas sako, kad Vilniuje ir Kaune kainos pastaruosius kelis mėnesius iš esmės yra stabilios, pokytis labai nežymus. Nors tiesa ir tai, kad kai kurių naujų butų projektų pirmines kainas teko šiek tiek pakoreguoti, tačiau tik minimaliai, ir rezultatas liko toks pats – geidžiamiausi nauji būstai išperkami dar net nepradėjus statybų darbų, todėl kainos mažinti neskubama net ir vangesnėje rinkos fazėje.

„Palyginti su nemažai metų, skaičių prasme parduodame tiek būstų, kiek 2018-aisiais. Ar 2018 m. buvo krizė? Turbūt ne. Ar 2021 m., kai pardavėme rekordinį butų skaičių, buvo kažkas išskirtinio? Taip, tiek 2020 m., tiek 2022 m. buvo didelė pirkimo psichozė: infliacija, pinigai dar buvo pigūs, kovidas, žmonės sėdėjo namie, suprato, kad turi per mažus būstus. Iki kovido sodybų ir sodų rinka buvo užmigusi, po kovido viskas keitėsi – ir antras būstas pajūryje šovė į viršų. Ar bus tokie laikai kaip 2021 m.? Galbūt kažkada ir bus, bet gal ne kitą mėnesį“, – svarsto K. Vanagas.

Pirkėjų rinkos etapas

Statybų plėtros ekspertai pastebi, kad nekilnojamojo turto pirkėjas darosi kiek reiklesnis – jei jau perka, atsižvelgia ir į būsto energinio efektyvumo klausimus, ir tvarumą, ar turės kur įkrauti savo elektromobilį, ar bus sandėliukas, kuriame galės laikyti dviratį.

Tačiau A. Antanavičius sako, kad daug kas priklauso nuo situacijos ir konteksto: „Kai buvo pardavėjų rinka ir į vieną būstą pretenduodavo penki arba daugiau pirkėjų, beveik nebuvo galimybių pasireikšti pirkėjo išmanumui ir atsakingumui. Dėl to, kad vyksta konkursas, pirkėjai turi labai mažai svertų, galimybių ko nors paprašyti, patikrinti situaciją. Pardavėjas tiesiog gali atsisakyti gaišti laiką su tokiu pirkėju ir pasirinkti bendrauti su tokiu, kuris užduos mažiau klausimų ir greičiau norės sudaryti sandorį.“

„Dabar, kai jau yra pirkėjų rinka, jie gali ramiau apžiūrėti patinkančius būstus ir nebėra vertimosi per galvą, skubos, dairymasis yra akivaizdesnis. Tačiau galbūt jis yra perėjęs į dvejonių, svarstymų fazę ir žmonės galvoja, ar verta, gal dar per brangu, gal dar kur nors kitur pasidairysiu“, – sako A. Antanavičius.

„Tačiau ir patys brokeriai mėgsta pajuokauti, kad, rinkdamiesi kompiuterį arba telefoną, žmonės daugiau gilinasi į techninius parametrus nei pirkdami būstą. Į būstą jie ateina vedami emocijos – patinka, nepatinka“, – neslepia NT rinkos ekspertas.

Tiesa, rinkoje vyrauja įvairios paslaugos, galima pasisamdyti ekspertų, kurie viską įvertins iš techninės perspektyvos, patikrins dokumentus, statybų kokybės, nusidėvėjimo situaciją ir atsakys į įvairius kitus klausimus, tačiau visa tai kainuoja. „Kartais matyti, kad žmonės, pirkdami būstą, čia mėgsta pataupyti – nežino, ar tikrai galiausiai tą būstą pirks, o visų apžiūrimų juk nepatikrinsi“, – pastebi A. Antanavičius.

Mažėja statybų sąnaudos

Nors naujo būsto kainos kristi nežada, Valstybės duomenų agentūra skelbia, kad statybos sąnaudų elementų kainos spalį, palyginti su rugsėju, sumažėjo 0,5 proc.

Didžiausią įtaką bendram kainų pokyčiui turėjo 1,4 proc. siekiantis darbo užmokesčio sumažėjimas. Mašinų ir mechanizmų darbo valandos kainos mažėjo 0,6 proc., statybinės medžiagos ir gaminiai atpigo 0,1 proc.

Gyvenamųjų ir negyvenamųjų pastatų statyba per mėnesį atpigo po 0,5 proc., pastatų remontas – 0,4 proc.

Tačiau per metus – spalį, palyginti su 2022 metų spaliu, – statybos sąnaudų elementų kainos padidėjo 2,3 proc.

Tai lėmė vidutinio valandinio darbo užmokesčio (18,8 proc.), mašinų ir mechanizmų darbo valandos kainos (5,2 proc.), pridėtinių išlaidų (0,3 proc.) padidėjimas, statybinių medžiagų ir gaminių kainų sumažėjimas 3,4 proc.

Pastatų remontas per metus pabrango 8,2 proc., gyvenamųjų pastatų statyba – 5,6 proc.

Šiais metais jau 133 asmenys sudarė išperkamosios nuomos sutartis, kai per visus 2020-uosius buvo pasirašytos 83. Iš viso šia paslauga šiuo metu naudojasi 179 asmenys.

Pasak „Luminor“ vyriausiojo ekonomisto Žygimanto Maurico, sprendimą pasinaudoti išperkamosios nuomos paslauga skatina neapibrėžtumas.

„Neapibrėžtumas dėl ekonominės padėties, infliacijos, būsimų palūkanų normų bei nuomos kainų kilimas skatina atidėti sprendimą šiuo metu įsigyti būstą. „Išperkamoji nuoma” veikia kaip neapibrėžtumo mažinimo įrankis, suteikiantis asmeniui galimybę atsisakyti išsirinkto būsto pirkimo. Didesnę finansinę riziką šiuo atveju prisiima pardavėjas“, – sakė ekonomistas.

NT skelbimų portalo „Aruodas.lt“ duomenys rodo, jog nuo metų pradžios butų nuomos kaina Vilniuje padidėjo 10 proc.

„Natūralu, augančios būsto nuomos kainos verčia apie nuosavą būstą galvojančius asmenis dairytis naujo kelio. Būsto nuoma su galimybe jį nusipirkti vėliau tampa patraukli ir dėl to, kad nereikia kaupti pradinio įnašo“, – sakė Jurga Bagdonavičiūtė-Aldošinienė, „Hanner“ pardavimų vadovė.

Organizatorių nuotr.

Nuo 2015 m., kai „Hanner“ pristatė šią paslaugą rinkai, iš viso sudaryta 661 sutartis.

„Išperkamosios nuomos paslaugos naudotojai 3 metus gyvena savo išsirinktame bute, bet nemoka bankams jokių palūkanų. Per šį laikotarpį asmens mokamos buto nuomos įmokos užskaitomos kaip pradinis įnašas kreditui gauti“, – kalbėjo J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė.

Pasak jos, bene dažniausiai šią paslaugą renkasi šiuo metu besinuomojantys būstus asmenys, jau norintys įsikurti savo namuose. Fiksuojama, jog daugiau nei 70 proc. išperkamosios nuomos paslaugos naudotojų yra linkę rinktis būstus su pilna apdaila. Vidutinis pasirenkamo būsto plotas – 50,6 kv. m.

„Rent2Buy“ paslaugos naudotojų laukia keli etapai. Visų pirma asmuo, dar neturintis pradinio įnašo, išsirenka norimą butą. Tuomet jis kreipiasi į kredito įstaigą dėl finansinių galimybių įvertinimo. Gavus banko pažymą, sudaroma išperkamosios nuomos sutartis. Pradinio įnašo suma išskaidoma į fiksuotas mėnesines nuomos įmokas, kurios įprastai mokamos 36 mėnesius. Per nuomos laikotarpį sumokėtų įmokų suma skaičiuojama kaip pradinis įnašas jau gyvenant savo bute. Pasibaigus numatytam terminui, asmuo kreipiasi į banką ir išsprendžiami paskolos klausimai.

„Dabartinis būstų kainų lėtėjimas vyksta sklandžiai. Iš tiesų jį galima vertinti net kaip grįžimą į labiau įprastas vėžes po spartaus augimo laikotarpio“, – kalbėjo Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus.

Padidėjus palūkanų normoms, Lietuvos bankas kalba ir apie kritusį būstų pardavimą, pavyzdžiui, balandį Vilniuje būstų nupirkta keturis kartus mažiau nei pernai tuo pačiu metu.

„Būstų kainų pervertinimas siekia beveik dešimtadalį. Šiuo metu skaičiuojame, kad jis sumažėjo iki dviejų procentų“, – tęsė G. Šimkus.

Kad gyventojai dabar prieš imdami paskolą devynis kartus pamatuoja, rodo ir nuomos rinka.

„Nuomos pasiūla rinkoje Vilniuje sumažėjo 22 procentais, Kaune – 14 procentų“, – teigė „Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus.

Visas reportažas – LNK vaizdo įraše:

Tie, kurie būsto neįperka, o įsipareigoti bankui nesiryžta, lieka prie nuomos sutarčių.

„Už nuomą moku 220 eurų, plius mokesčiai, gyvenu 16 kvadratinių metrų bute“, – dalinosi praeivė.

„Už dviejų kambarių butą – 770 eurų“, – paatviravo kitas praeivis.

Ir ekspertai sako, kad nuoma artimiausiu metu kainuos dar brangiau, kadangi būsto nuomos pelningumas Vilniuje ir Kaune sumažėjo. Atsižvelgiant į aplinkybes, nuomos kainos šiemet kils penktadaliu.

„Kaip keisis gyventojų skaičius, kokiomis sąlygomis būstą galės išnuomoti nuomotojai, tai yra, ar jie nuomos anksčiau įsigytą būstą ir nejaus spaudimo didinti nuomos kainų, ar galbūt tai bus naujos statybos būstas, įsigytas tokiomis pačiomis sąlygomis, kokiomis jį turėtų įsigyti gyventojai“, – sakė nekilnojamojo turto analitikas Tomas Sovijus Kvainickas.

„Nuo naujųjų metų Vilniuje nuoma pabrango 10 procentų, o Kaune – 7,5 procento“, – kalbėjo A. Čiagus.

Viskas priklausys nuo recesijos stiprumo.

Sostinėje vidutinė išnuomoto buto mediana siekia maždaug 550 eurų, vidutinis buto plotas – 45 kvadratiniai metrai, tad išlaidos nuomai turėtų didėti maždaug 100 eurų.

Anot ekspertų, toks brangimas nebus tik laikinas.

„Aš manau, kad tai bus nauja, normali kaina“, – sakė A. Čiagus.

Esą nuomos kainos kristų tik padidėjus pasiūlai.

„Jei laikinai atvykę gyventi iš Ukrainos galėtų išvykti“, – pridūrė A. Čiagus.

Kada tai galėtų įvykti, neaišku, o būsto kainos smarkiai paveikti neturėtų ir rudenį prognozuojamas ekonomikos susitraukimas.

„Viskas priklausys nuo recesijos stiprumo. Jeigu tai yra nestipri recesija, tuomet tos kainos gali keistis minimaliai, jeigu yra stipresnė recesija, kainų pokytis bus toks, kuris lemia mažiausią žalą pardavėjui“, – teigė T. S. Kvainickas.

„Reikšmingesnis ekonomikos pablogėjimas gali lemti didesnį būsto rinkos nuosmukį ir atitinkamai banko sektoriui, kuriame būsto paskolos ir paskolos būstą statančioms įmonėms sudaro didelę dalį visų paskolų“, – kalbėjo Lietuvos banko valdybos pirmininkas G. Šimkus.

Sostinėje vidutinė 50 kvadratinių metrų buto su visa apdaila kaina svyruoja maždaug apie 140 tūkstančių eurų antrinėje rinkoje, pirminėje panašaus dydžio butas kainuoja 170 tūkstančių eurų.

Vilniuje birželį rezervuoti 130 nauji butai ir kotedžai, o pasiūloje jų liko 3 640. Per tą laiką sandėlį papildė du nauji projektų etapai, kuriuose rinką papildė 142 būstais. „Citus“ valdomuose projektuose sostinėje per mėnesį susitarta dėl 12 butų ir kotedžų, tačiau pirkėjams lieka vis mažiau pasirinkimo, liko tik 92 laisvi butai ir 9 kotedžai: „PaJustis“ – 12 butų ir 9 kotedžai, „Visi savi“ – 57 butai, „Miško arduose“ – 5 butai, o „Link Ten“ – 9 butai.

Kaune, „Citus“ ekspertų skaičiavimu, pirmasis vasaros mėnuo buvo  ramus – parduoti 71 naujas būstas (butai ir kotedžai), o įmonės valdomuose projektuose – 2. Laikinojoje sostinėje analitikai fiksavo vieną naują projekto etapą, kuris rinką papildė 33 būstais. Pirkėjai birželio pabaigoje rinktis galėjo iš 1 240 būstų, o „Citus“ valdomuose projektuose – tik 54 loftų projekte „Radio City“.

„Pirmo vasaros mėnesio pardavimų rezultatai rodo, kad matydami pasiūlos trūkumą, girdėdami kalbas apie galimą ekonominę krizę, didėjančias palūkanas bei diskusijas dėl visuotinio nekilnojamojo turto mokesčio, pirkėjai nusprendė palaukti ir atostogauti“. Sezoniškumas nėra jokia naujiena: per paskutinius penkerius metus sostinėje birželio mėnesio rezultatas būdavo 16–25 proc. mažesnis nei gegužę, Kaune svyravimas dar didesnis – 10–40 proc. Tiesa, šiemet Vilniuje skirtumas – didesnis nei įprastai (55 proc.; Kaune – apie 29 proc.), tačiau nėra ko stebėtis, vertinant nuo pandemijos dar neatsigavusius pirkėjus, kuriuos užklupo ir prasidėjęs karas Ukrainoje, ir bendra infliacija bei kitos globalios ekonominės žinios, – teigia „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Išankstiniais „Citus“ analitikų duomenimis, birželį Vilniuje vidutinė, orientacinė pasiūloje esančių naujų butų ir kotedžų kaina, lyginant su geguže (3 122 Eur/kv. m), augo 1,7 proc., iki 3 175 Eur/kv. m. Kaune pasiūloje esančių būstų kainos pasikoregavo į neigiamą pusę 1,18 proc.: birželį jos siekė 2 186 Eur/kv. m; gegužės pabaigoje – 2 212 Eur/kv. m.

„Sulėtėjęs būsto kainų augimas yra akivaizdus pavyzdys, ką gali padaryti rinkos ekonomika. Valdžios institucijoms tai turi būti akivaizdus signalas, kad ne politikai ar centriniai bankai gali sureguliuoti rinką, o pasiūlos ir paklausos dėsnis – jei pirkėjai turi pasirinkimą, tai automatiškai daro spaudimą kainoms. Pasiūlos didėjimas daro įtaką ir būsto įperkamumui. Šiuo metu Lietuvoje siekiant nusipirkti 50 kv. m būstą be paskolos vidutiniškai reikia 6,3 vidutinių metinių atlyginimų, Vilniuje – 7,3 metų atlyginimą, o Kaune – 5,6 metų. Išsprendus perteklinės biurokratijos ir reikalavimų iššūkius, įperkamumo rodiklius šalyje galima būtų pagerinti“, – kalba Š. Tarutis.

Įsivyravusį paklausos ir pasiūlos disbalansą gerai iliustruoja ketvirčio ir pusmečio rinkos dinamika Vilniuje: per ketvirtį sostinėje susitarta dėl 728 naujų butų ir kotedžų įsigijimo iš plėtotojų, nuo metų pradžios šis skaičius siekia 1 744. Panašiausias rezultatas per paskutinius penkerius metus buvo pasiektas 2018-aisiais, kai paklausą sudarė 2 116 būstai (1 137 vnt. – I ketv., 979 vnt. – II ketv.). Tačiau pasiūla 2018 m. svyravo apie 5 500 vnt., o metų gale viršijo net 6 000; tuo tarpu šiais metais jis siekia 3,2–3,6 tūkst. ir nuo prieš 5 m. buvusio vidutinio lygio atsilieka 1,6 karto.

„Gal ir šių metų „sandėlis“ per likusius šešis mėnesius išaugs reikšmingai, tačiau šiuo metu tam pakankamai prielaidų nesusidarė – atvirkščiai, kol kas pasiūla dėl subjektyvių ir objektyvių priežasčių (biurokratijos ir medžiagų bei darbuotojų trūkumo) pildosi labai epizodiškai ir iš lėto. Todėl kritinio pasiūlos augimo pasiekti nepavyksta ir, nors tolydžio mažėja paklausa, būsto kainos toliau auga ir augs dar labiau, nes plėtotojai parduoti dėl brangstančios savikainos neskuba, o klientai, paprasčiausiai, beveik nebeturi, iš ko rinktis, nes dalis „sandėlio“ yra mažiau likvidus ir pirkėjų nesulaukia jau kurį laiką, kiti yra per daug ankstyvose plėtros stadijose, todėl realus pasirinkimo spektras yra net mažesnis už absoliutų laisvų būstų skaičių“, – apibendrina „Citus“ ekspertas.

Valstybinio sektoriaus atstovai pripažįsta, jog konkursų sąlygas reikėtų keisti. Tačiau kol kas konkrečių veiksmų imtis planuoja tik daugiau tokių pirkimų skelbiantis Turto bankas.

BNS kalbinti turto vertintojai išskiria kelias problemas tokiuose konkursuose: mažiausios kainos kriterijų, neaiškias jų sąlygas bei nesirūpinimą vertinimo ataskaitų kokybe.

Jie stebisi, kaip pasiūlius itin mažą paslaugų kainą įmanoma įvertinti didesnius ir specifinius objektus arba turto portfelį visoje šalyje. Pavyzdžiui, neseniai skelbtame Turto banko vertinimo paslaugų konkurse jo laimėtojas pasiūlė butus vertinti už 181,5 euro (su PVM), individualius namus už 266,2 euro, o didesnius nei 2 tūkst. kv. m ploto negyvenamųjų pastatų kompleksus – už 302,5 euro. Bendra šios dvejų metų trukmės sutarties vertė siekia beveik 90 tūkst. eurų, o konkretus objektų skaičius neįvardijamas.

„Didžioji problema, kad valstybiniuose užsakymuose įkainiai yra gerokai mažesni nei rinkoje. Ir skirtumas yra ne procentais, o kartais. Kodėl bankui vertintojai pasako vieną kainą, o dalyvaudami viešajame pirkime, jau siūlo mažesnę? Ir kodėl jie nori atlikti tą pačią darbo apimtį už gerokai mažesnę kainą?“, – sako nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.

„Mano supratimu, valstybė turto vertinimo aspektu yra keistoje situacijoje: įkainiai maži, vertinimo tikslumas mažas. Jeigu vertinimas tik formalumas ir valstybei jo realiai nereikia, kam jį užsakinėti? O jeigu reikia tam, kad kompetentingai būtų nustatyta turto vertė, klausimas, ar mažesnis įkainis lemia kokybę“, – teigia jis.

Panašiai kalba ir Lietuvos turto vertintojų asociacijos vadovas, taip pat einantis nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ Vertinimo departamento vadovo pareigas Audrius Šešplaukis.

„Tokių konkursų pasitaiko dažnai. Valstybei gal ir gerai, kad ji sutaupo vertinimams, bet kai gauna juos nekokybiškus, gali daugiau pralošti, nei sutaupė. Konkrečiu atveju eina kalba, kad reikia vertinti nekilnojamąjį turtą, kurio plotas yra virš 2 tūkst. kv. m ir vertintojai parašo darbų kainą kaip gyvenamo namo. Neduok Dieve, tai bus kokia atominė elektrinė, tai reikės už tuos 250 eurų padaryti vertinimą“, – sako jis.

A. Šešplaukis patvirtino, jog yra buvę atvejų, kai valstybės institucijos įsigijo nekokybiškų ataskaitų, tačiau plačiau jų nesutiko komentuoti.

„Perkančioji organizacija gali gauti nekokybišką darbą, nes vertintojas, gavęs simbolinį užmokestį, ir darbo įdės simboliškai: neįsigilins, neįvertins, netiksliai nustatys kainą ir valstybė gali netekti pinigų pardavusi turtą. Tokių atvejų yra buvę, bet aš negaliu to komentuoti“, – teigia jis.

Didžioji problema, kad valstybiniuose užsakymuose įkainiai yra gerokai mažesni nei rinkoje. Ir skirtumas yra ne procentais, o kartais.

Mato rizikos

S. Vagonis pastebi, kad neteisinga turto vertinimo ataskaita gali lemti dvi problemas: turtas bus parduotas per pigiai arba jį parduoti apskritai bus sunku.

„Kartais organizuojami aukcionai, kuriuose visiškai nesugebama parduoti turto už tas vertes, kurias nustatė vertintojai. Organizuojamas aukcionas, leidžiamos valstybės lėšos, bet pirkėjų nėra. Dar blogesnis pavyzdys – Kauno technologijos universitetas, kuris turėjo 2015 metų turto vertinimus, juos indeksavo 10 proc. Kainos nuo to laiko kilo kiek daugiau nei 10 proc, tačiau ne kartais, kaip buvo sugebėta parduoti. Objektai buvo parduoti dvigubai brangiau. Kas būtų buvę, jeigu būtų skelbtas ne aukcionas? Šiuo atveju valstybei pasisekė, kad aukcionas buvo gerai išreklamuotas ir atėjo dalyvių“, – kalba jis.

Vertintojas priduria, jog rinkoje paprastai nesivadovaujama senesniais nei 12 mėnesių turto vertinimais.

„Turėdamas ketverių metų senumo ataskaitą gali prašauti. Rinkoje stengiamasi nesivadovauti senesnėmis nei metų ataskaitomis, nes kainos gali būti pakitusios. Ypač dabar, kai kainos kyla. Bet Kaune per trejus metus kainos nepatrigubėjo“, – sako S. Vagonis.

A. Šešplaukis teigia, jog valstybei rengiamų ataskaitų realiai niekas netikrina. Tačiau net jei jos būtų tikrinamos, šalyje tik teismas gali spręsti, ar teisingai buvo nustatyta turto vertė.

„Turto vertinimą kontroliuoja priežiūros tarnyba, bet tik tuo atveju, kai jos to prašoma. Turto bankas tikrina tik nuo 3 mln. eurų vertės (objektų ataskaitas – red. past.), tai praktiškai 1 proc. visų ataskaitų yra patikrinama. Priežiūros tarnyba vertina tik ataskaitos turinį, bet ne vertę, nes pagal įstatymus nėra numatyta, kad ją kas nors gali tikrinti. Šiuo metu tik teismas gali patikrinti, skirdamas ekspertizę“, – aiškina jis.

„Manau, kad tokius valstybei svarbius klausimus, kur susiję su jos turtu, kiekvieną ataskaitą turėtų patikrinti institucijos. Ir tikrinti ne tik turinį, bet ir vertę“, – pastebi jis.

Ekspertų teigimu, turto vertinimo kainą sudaro specialistų atlyginimai, Registrų centro duomenų kaina ir kitos einamosios išlaidos, pavyzdžiui, kelionė iki objekto.

„Turto vertinimo kaina daugiausiai susideda iš vertintojo darbo laiko. Kiekvienas žmogus skirtingai mato jo kainą. Kitas dalykas – turto vieta ir kaip reikės vertinti. Jeigu turtas bus visoje Lietuvoje, o konkursus laimi įmonės, turinčios du filialus, pusę honoraro reikės išleisti kurui. Taip pat vertintojai perka duomenis iš Registrų centro, kurių kiekis priklauso nuo objekto sudėtingumo. Yra šalių, kur tie duomenys laisvai prieinami“, – sako A. Šešplaukis.

S. Vagonis teigia, jog dabar konkursuose siūlomi įkainiai yra keliais kartais mažesni nei „Ober-Haus“ atliekamų vertinimų savikaina.

„Labai sunku suprasti, kaip tokie vertinimai yra daromi. Gali supaprastinamas procesas ten, kur yra perkami duomenys ir „gaištamas“ vertintojo laikas suprantant objekto specifiką. Formaliai surašyti vertinimo ataskaitą nėra sunku: paėmiau kokias fermas Joniškyje, radau kažkokius palyginamuosius objektus, net nepasidomėdamas, nei kur, nei kokios būklės jie yra, surinkau tris sandorius, kurių reikalaujama minimaliai ir suskaičiavau kažkokią vertę ir net neįdomu, kiek ji atitinka realybę. Pasitikrinti pasiūlą, įsigyti daugiau sandorių, pasitarti su kolegomis – visam tam gaištamas laikas ir pinigai, bet gaunamas profesionalesnis rezultatas“, – sako jis.

Konkursų sąlygos neaiškios

BNS kalbinti ekspertai taip pas pastebi, kad kartais didesnes vertinimo kainas konkursuose gali lemti neaiškios jų sąlygos. Su tokiomis, anot jų, tenka susidurti dažnai.

„Besidomint konkursais ir paprašius daugiau informacijos, ypač apie planuojamą vertinti verslą, valstybė sako, kad informacijos yra tiek, kiek skelbiama. Ir pagal minimalią informaciją turi nustatyti akcijų vertinimo įkainį. Mes prašome papildomos informacijos, kad suprastume, kiek reikės darbo įdėti, turto įvertinti. Verslas, norėdamas gauti sau palankiausią įkainį, bendrauja su paslaugos teikėju, viską išsiaiškina. Ir tuomet gali gauti geriausią kainą. Logiška, kad mes negalime pateikti palankiausio įkainio, nes nežinome, ką reikės vertinti. Gal pasirodys, kad ten didesnė darbo apimtis, nei įsivaizduojame. Todėl kartais kai kurių bendrovių įkainiai būna didesni, nes jos neina „va bank“ į sandorius“, – kalba jis.

Jam pritaria ir A. Šešplaukis: „Būna atvejų, kad valstybė nori įvertinti savo turtą, bet nesako, koks tai turtas. Žmonės spėlioja ir galvodami, kad tai elementarus turtas, siūlo mažas kainas, o po to, kai laimi, už mažus pinigus reikia daryti didelį darbą. Automatiškai negali padaryti normalaus, kokybiško vertinimo“, –sako jis.

Kas galėtų pakeisti situaciją, ekspertų nuomonės išsiskiria. S. Vagonis mano, jog svarbu būtų atsisakyti mažiausio kainos kriterijaus, A. Šešplaukis siūlo tokias kainas siūlančias bendroves įpareigoti pagrįsti savo pasiūlymus.

„Situaciją galėtų pakeisti mažiausios kainos principo atsisakymas. Nes keista, kai bendrovės, kurios nėra pigiausios rinkoje, staiga į valstybinį sektorių nueina su neįtikėtinai mažais įkainiais. Darbo trūkumas? Kaip reikia sudėlioti pinigų srautus ir žmonių motyvaciją? Taip nemažą dalį konkursų laimi mažos įmonės, kurioms gal sunku prasimušti iki didelių klientų, bet mane stebina, kad ir didžiosios įmonės siūlo itin žemas kainas. Todėl mes net nedalyvaujame valstybės konkursuose, nes nėra prasmės teikti pasiūlymo, neverta gaišti laiko“, – teigia S. Vagonis.

„Didžiosios įmonės vieną kartą sudalyvauja pirkimuose, pamato, kokios kainos ir nusprendžia nebedalyvauti, nes tiesiog neapsimoka ruošti dokumentų. Kai kuriais atvejais būtų galima skelbti konkretiems objektams atskirus konkursus. Kita vertus, jeigu matoma, kad kaina yra triskart mažesnė už kitų dalyvių, tai tokios įmonės turėtų būti eliminuojamos iš konkurso“, – teigia A. Šešplaukis.

Lygina su technine priežiūra

Viešųjų pirkimų tarnybos vadovė Diana Vilytė pripažįsta, kad turto vertinimo konkursuose problemų yra, tačiau, jos teigimu, šie pirkimai būna tokios mažos vertės, kad patenka į pilkąją zoną.

„Rizika išlieka ir jos buvimo neigti nederėtų. Kažką panašaus turėjome su technine priežiūra, kai kažkada prižiūrėtojai laimėdavo konkursus už tais laikais 2 tūkst. litų ir kai kuriais atvejais priežiūrą vykdydavo kabinetuose – rangovai jiems atveždavo dokumentus, kas padaryta ir jie pasirašydavo. Tikėtis nepriklausomos, profesionalios priežiūros tuomet nebuvo galima. Vėliau, pakeitus jų licenzijavimą, po truputį situacija gerėja“, – sakė ji.

Viešųjų pirkimų tarnybos duomenimis, didžiausi turto vertinimų pirkėjai pastaruoju metu buvo Turto bankas, Klaipėdos valstybinio jūrų uosto direkcija ir įmonė „Kelių priežiūra“, jiems išleidusios daugiau nei 100 tūkst. eurų.

„O šiaip ten sumos menkos, nors verslas turbūt kelia klausimą dėl kokybės, mes kol kas nusiskundimų neturime nei iš verslo, nei perkančiųjų organizacijų. Mes norime, kad rinka ten, kur yra galimybė, pirktų pagal ekonominį naudingumą, o perkančiosios organizacijos greičiau taptų profesionalesnės. Kol kas nesame patenkinti situacija, nes net jeigu ir taiko ekonominį naudingumą ir tas procentas didėja, bet problema yra su pačių kriterijų nustatymu“, – kalbėjo ji.

Turto banko Komunikacijos vadovas Tomas Bagdonas pripažįsta, jog nors įmonę iš esmės tenkina pagal mažiausios kainos kriterijų įsigytų paslaugų kokybė, tačiau svarstoma apie proceso gerinimą.

„Šiuo metu turime dvi turto vertinimo paslaugų sutartis – jos abi pasirašytos tiekėjams laimėjus konkursus, taikant mažiausios kainos kriterijų. Paslaugų kokybė tenkina, tačiau pasitaiko terminų nesilaikymo dėl pavienių objektų. Procesas bus gerinamas būsimuose pirkimuose įtraukiant ekonominio naudingumo kriterijų už greitesnį ataskaitų pateikimą“, – sako jis.

T. Bagdonas tvirtina, jog Turto bankas konkursuose prašo pagrįsti įkainius, kurie yra 30 proc. žemesni, nei kitų pasiūlymų vidurkis. Toks principas taikomas ir kituose viešuosiuose pirkimuose.

Anto Turto banko atstovo spaudai, įmonė sulaukia rinkos dalyvių prašymų pateikti tikslesnius planuojamų vertinti objektų aprašymus.

„Lūkestis suprantamas, tačiau valstybei priklausančio turto sąrašas nuolat pildomas, todėl jei būtų perkamos turto vertinimo paslaugos konkretiems objektams, o ne jų grupėms, išaugtų sutarčių administravimo sąnaudos, išsitęstų pardavimo procesas, nes reikėtų organizuoti pirkimą konkrečiam objektui. Užsitęsęs pardavimas didina išlaidas turto eksploatavimui ir priežiūrai. Šiuo metu pirkimo specifikacijose nurodomas turto tipas ir tiekėjai siūlo savo įkainį turto klasei“, – sako T. Bagdonas.

Pasak jo, šiemet sausį-gegužę vykusiuose Turto banko aukcionuose, objektų kaina už pradinę vidutiniškai buvo didesnė 9 proc. Tuo tarpu statistikos, kiek vidutiniškai užtrunka parduoti objektus, bankas nerenka.

Anot T. Bagdono, per pirmąjį aukcioną pavyksta parduoti apie pusę objektų.

Viešai žinomas – vienas atvejis

Kol kas viešai nuskambėjo tik vienas atvejis, kai dėl netinkamai įvertinto turto valstybės institucija patyrė žalos. Šių metų pradžioje Vilniaus miesto apylinkės teismas, iš dalies tenkinęs Turto banko ieškinį, jam iš nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Apus turtas“ priteisė 8,6 tūkst. eurų žalos. Šis sprendimas galėjo būti skundžiamas.

Tuomet teismas konstatavo, jog „Apus turtas“ netinkamai atliko turto vertinimą, dėl ko turtas parduotas už netinkamai nustatytą turto vertę, dėl ko Turto bankas patyrė 17,2 tūkst. eurų nuostolių. Tačiau teismo vertinimu, bankui turi būti priteista pusė reikalaujamos 17,2 tūkst. eurų sumos, nes jis, 2017-ųjų rugpjūtį gavęs vertinimo ataskaitą, galėjo matyti vertės neatitikimą tarp 2016-aisiais pateiktos ataskaitos.

Turto bankas į teismą kreipėsi dėl netinkamai suteiktų paslaugų vertinant buvusį Palangos komisariato pastatą, kuris už 574 tūkst. eurų parduotas bendrovei „Stadt property“.

Portalas „Ve.lt“ skelbė, kad „Apus turtas“ buvusį Palangos policijos komisariato pastatų kompleksą 2017-aisiais įvertino 574 tūkst. eurų, nors 2016-aisiais buvo įvertinęs 1,06 mln. eurų.

Turto banko atstovai pabrėžė, kad parduoto objekto kaina yra tinkama, nes žemės sklypo paskirtis yra visuomeninė – nepatraukli investuotojams, nes čia neleidžiama statyti daugiabučių.

Finansų ministerija, 2018 metų vasarą atliko šių pardavimo procedūrų patikrinimą. Anot ministerijos, Turto bankas teisės aktų nepažeidė, todėl nėra pagrindo nutraukti sutartį, tačiau Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba nustatė, jog abi „Apus turto“ turto vertinimo ataskaitos tik iš dalies atitinka reikalavimus. 

„Matome vis labiau didėjantį aktyvumą Kauno naujų butų rinkoje – tą iš esmės lemia reikšmingų investicijų atėjimas į regioną. NT plėtros bendrovės investuoja į naujų biurų bei butų statybą ir tikisi, kad keletas tūkstančių naujų gerai apmokamų darbo vietų Kaune pagyvins laikinosios sostinės būsto rinką, o mieste veikiančios įmonės ir toliau kelsis į naujus modernius biurus, taip gerindamos darbo sąlygas darbuotojams“, – sako Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas Vaidotas Šumskis.

Vertindami Vilniaus naujos statybos butų rinką, du trečdaliai respondentų mano, kad per 2018 m. sostinėje naujų butų bus nupirkta mažiau nei per praėjusius metus. Pusė apklaustųjų teigia, kad per ateinančius metus butų sostinėje taip pat bus pastatyta mažiau. Kaune – lūkesčiai priešingi: du trečdaliai rinkos dalyvių tikėjosi, kad naujų butų bus parduota daugiau, o daugiau nei pusė apklaustųjų manė, kad šių butų bus pastatyta daugiau.

Matome vis labiau didėjantį aktyvumą Kauno naujų butų rinkoje – tą iš esmės lemia reikšmingų investicijų atėjimas į regioną.

Skyrėsi ir nuomonės dėl naujų butų kainų raidos Vilniaus ir Kauno gyvenamuosiuose rajonuose. Apie 40 proc. respondentų nurodė, kad sostinėje tokių butų kainos artimiausiais metais nesikeis, tačiau beveik tiek pat apklaustųjų mano, kad nauji butai Vilniaus miegamuosiuose rajonuose pigs. Tai rodo ryškius nuotaikų pokyčius – taip manančiųjų skaičius nuo praėjusių metų vidurio išaugo 30 proc. p. Daugiau nei pusė Kauno būsto rinkos perspektyvas vertinusių rinkos dalyvių tikėjosi, kad butai šio miesto miegamuosiuose rajonuose brangs, taip manančiųjų pagausėjo 16 proc. p. Skirtingai nei Vilniuje, rinkos dalyviai Kaune kainų mažėjimo nesitiki.

Prognozuodami nuomos kainų tendencijas, didžioji dauguma apklaustųjų manė, kad jos Vilniuje ir Kaune nesikeis, tiesa, trečdalis respondentų tikėjosi nuomos kainų sostinėje mažėjimo. Klaipėdoje didesnių pokyčių apklausti NT rinkos dalyviai nesitikėjo.

Registrų centro duomenimis, pirmą šių metų ketvirtį Lietuvoje NT sandorių sudaryta mažiau nei pernai tuo pačiu metu, tačiau balandžio ir gegužės mėn. duomenys rodo augantį būsto rinkos aktyvumą, visų pirma sostinėje. Vilniuje ir Klaipėdoje per šių metų pirmąjį ketvirtį būstų parduota atitinkamai 5,0 ir 16,5 proc. mažiau, o Kaune – 5,0 proc. daugiau. Tačiau gegužės mėn. sostinėje būsto rinkos aktyvumas istoriškai buvo vienas didžiausių ir nusileido tik 2007 m. kovo mėn. užfiksuotam aktyvumo lygiui. Palyginti su tuo pačiu praėjusių metų mėnesiu, būstų pardavimai šoktelėjo beveik 40 proc. Kaune butų ir namų parduota 8 proc. daugiau.

Lietuvos banko apklausoje dalyvavo daugiau nei 70 rinkos dalyvių: vertintojai, pardavėjai, kredito įstaigos, NT plėtotojai ir valdytojai. 

Būstas brangsta

"Namų pasaulio" parodoje "Kauno diena" kartu su partneriais bendrovėmis YIT ir "Serfas" surengė NT konferenciją. Joje   dalyvavo ir Lietuvos banko bei NT rinkos plėtros atstovai, apžvelgę realią Lietuvos rinkos situaciją.

Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento ekspertas Andrius Škarmulis pastebėjo, kad pastaruoju metu NT rinka išlaikė gyvybingumą. Pastebima, kad butų ir namų perkama ne mažiau kaip 2007–2008 m., nors žmonių šalyje nuolat mažėja.

"NT rinka ribą jau gali pasiekti. Aišku, ją galima perkopti, jei į būsto rinką pliūptelėtų daugiau optimizmo ir augtų gyventojų pajamos. 2017 m. baigėme maždaug 7 proc. pabrangus būstui. Dabar būsto kainos turėtų rimti. Nors šiuo metu perkančiųjų būstą yra daug, tikėtina, kad turėsite iš ko rinktis", – teigė Makroprudencinės analizės skyriaus viršininkas.

Jo teigimu, jei paskolos gyventojams būtų dalijamos kaip 2006 m., būsto pirkimo augimas būtų dar didesnis. Yra daugiau saugiklių, apsaugančių NT rinką nuo dirbtinių burbulų. Be to, kontroliuojančių, kad imantys paskolas gyventojai vėliau išvengtų nemalonumų.

Šiuo metu būsto paskolą galima gauti su 2 proc. palūkanomis. Tai žmones vilioja. Specialistai įspėja, kad reikia įvertinti ir tai, jog tokios mažos palūkanos ilgai nebus.

Lietuvos banko analitikai pastebi, kad Vilniuje būstas 3,5 karto brangesnis nei mažesniuose regionuose. Visoje šalyje būsto kainos, galima sakyti, atitinka realią vertę.

"Kainą išaugina demografija, nes tipinių būsto pirkėjų padaugėjo. Tai jie padidino paklausą. Be to, Vilniuje nemažai statoma naujų būstų. Čia už būstą galima gauti reguliarių pajamų", – kodėl sostinėje brangesni butai aiškino A.Škarmulis.

Palyginti būsto kainą su kitomis Europos šalimis, Lietuvoje jį galima nusipirkti maždaug keturis kartus pigiau.

Lenktynės su sostine

Kitas Lietuvos banko ekspertas, Finansinio stabilumo departamento direktorius Simonas Krėpšta išskyrė Kauno miestą ir rajoną. Anot specialisto, šiuo metu Kaunas tikrai gerokai šovė į viršų ir kai kuo net lenkia sostinę. Konferencijos metu jis pristatė, kaip vystosi Kauno NT rinka ir kur dar reikia pasitempti.

Anot jo, Kaune būsto sandorių skaičius pasiekęs rekordinį lygį. Tiek naujo, tiek naudoto būsto sandorių būta tik 2005 m.

"Kauno darbo rinkoje vyksta geri dalykai. Nuo krizės buvo tolygus nedarbo mažėjimas. Dabar yra 5 proc. nedarbas. Tai mažiau nei Lietuvos vidurkis. Toks rodiklis daro tiesioginę įtaką NT rinkai", – teigė S.Krėpšta.

Analitikas palygino Kauną ir Vilnių per tam tikrus NT rinkos segmentus.

Kauno regione 2017 m. statybų intensyvumas išaugo 40 proc. Vilniuje buvo jaučiamas pastatytų būstų mažėjimas, todėl Kaunas pelnė pranašumą.

Lyginant kainas, pastebėta, kad Kaune butai trečdaliu pigesni, todėl dar vieną tašką pelnė būtent šis miestas.

Žmogus, gyvenantis ir dirbantis Kaune, pagal savo pajamas galėtų įsigyti apie 84 kv. m naujo namo, o vilnietis – 10 kv. m mažiau. Vilnius kol kas pirmauja pagal darbo užmokesčio dydį, tad Kaunui dar yra kur stiebtis.

S.Krėpšta išskyrė dar vieną Kauno pranašumą – atstumą nuo namų į darbą. Vilniuje pasiekti darbovietę trunka gerokai ilgiau, todėl Kaunas šiuo aspektu yra kur kas patrauklesnis. Vis dėlto gyventojų pokytis Kaune yra didesnis. Vilniuje apsistoja žmonės ir iš kitų miestų, todėl čia yra daugiau NT rinkos stabilumo.

"Tipinis pirkėjas yra 25–35 metų gyventojas. Kaune situacija vidutiniška, nes jaunų žmonių čia daugiau nei kituose regionuose ir pastebimas jų augimas, tačiau kol kas iki Vilniaus dar toli, todėl potencialių būsto pirkėjų sostinėje daugiau", – pastebėjo S.Krėpšta.

Komercinių patalpų rinka praėjusiais metais Kaune taip pat davė ženklų rezultatą – per vienus metus išaugo 40 proc., nors iki sostinės biurų patalpų mastų Kaunui dar toli.

Analitikai pastebi, jei ir toliau Kaune bus statomi kokybiški nauji biurų pastatai, padidės tikimybė pritraukti naujų investuotojų. Ekspertų manymu, būsto paklausa artimiausiu metu bus didesnė Kaune. Be to, vystytojai šiuo metu aktyvesni taip pat šiame mieste, todėl būsto pasiūla tik augs. Tai rodo, kad Kaune NT rinkos lūkesčiai yra pozityvesni.

Rajono fenomenas

Lietuvos banko specialistai tikino, kad palyginti su kitomis šalies savivaldybėmis, Kauno rajonas yra tam tikras fenomenas. Pastebima, kai visoje šalyje gyventojų skaičius mažėja, o Kauno rajone gyventojų skaičius padidėjo 8 proc.

"Pastatytų būstų augimas rajone siekia šimtus procentų. Žinoma, čia žmones veikia ir geografija, nes nėra labai nutolę nuo Kauno miesto, todėl dalis gyventojų persikėlė čia gyventi. Tačiau pačioje Kauno rajono NT rinkoje vyksta įdomių dalykų, kurie tikrai skiriasi nuo kitų regionų", – pastebėjo S.Krėpšta.

Anot Finansinio stabilumo departamento direktoriaus, 2017-aisiais Kauno rajone buvo pastatyta virš 1 tūkst. naujų būstų, tiek pat ir mieste, nors gyventojų skaičius skiriasi tris kartus.

"Todėl galima sakyti, kad Kauno rajonas yra pati karščiausia NT rinkos vieta visoje Lietuvoje. Statybų intensyvumas rajone gerokai viršija Vilniaus rajoną. Kauno rajonas jau šovė į viršų. Mano spėjimu, įvertinus Kauno Laisvosios ekonomikos zonos plėtrą ir planuojamų naujų darbo vietų sukūrimą, Kaunas bus kitas segmentas, kuriame padidės statybų intensyvumas", – apie stebimus Kauno rajono pasiekimus konferencijoje pristatė S.Krėpšta.

Ar verta investuoti?

"Kauno dienos" organizuotoje NT konferencijoje klausytojų dėmesį patraukė ir galimybė investuoti į būstą tam, kad pajamos būtų gaunamos iš nuomos.

Lietuvos banko ekspertai patarė atsakingai įvertinti šeimos finansines galimybes imti paskolą ir mokėti palūkanas, kurios ateityje, tikėtina, išaugs. Be to, yra rizika imti antrą paskolą būstui, nes nupirktas butas gali būti neišnuomotas net kelis mėnesius ar net pusmetį. Tokiu atveju jis duos ne pelną, o nuostolį.

Vilniuje pasiekti darbovietę trunka gerokai ilgiau, todėl Kaunas šiuo aspektu yra kur kas patrauklesnis.

Kauniečiams taip pat buvo įdomu, ar verta investuoti į tuos objektus, kurie dar nebaigti statyti. Ne kartą teko girdėti, kad vystytojai neįvykdo savo įsipareigojimų ir gyventojams savo lėšomis reikia vestis komunikacijas, asfaltuoti kelius. Blogiausiu atveju, bendrovė gali bankrutuoti ir žmonės neatgaus įnešto avanso.

"Aš neinvestuočiau, nes man patinka konkretumas", – teigė S.Krėpšta.

NT brokeris Aurelijus Jakavickas nebuvo toks kategoriškas. Jis  įžvelgė ir pliusų, kai investuojama dar tik į brėžinius. Pagrindinis jų – galimybė sutaupyti.

"Esu pardavęs projektą, kuris dar buvo tik plynas laukas. Prižadėjome daug gražių dalykų, bet vystytojai susidūrė su komunikacijų tiesimo problema, todėl darbai užsitęsė. Viskas priklauso nuo to, kokiu tikslu perkate būstą. Jei neskubu ir galite palaukti, dažniausiai apsimoka, nes tai gerokai pigiau.

Mano atveju žmogus už dar nepradėtą statyti butą sumokėjo 12 tūkst. litų pigiau, nei tas, kuris pirko identišką jau pastatytą butą tik kitame aukšte. Reikia įvertinti, kad mažiausiai tris mėnesius projektas vėluos. Bet jei neturite galimybės kitur gyventi, tikrai nereikėtų investuoti į dar nebaigtą projektą", – patirtimi pasidalijo NT brokeris.

Interviu BNS A.Hoogduijnas teigė esąs įsitikinęs, jog technologijų plėtra jau keičia NT rinką, greitina ir pigina procesus, o svarbiausia didina jos skaidrumą, dėl kurio išlošia galutiniai turto naudotojai.

Nekilnojamojo turto rinkos duomenų rinkimo, apdorojimo ir analitikos paslaugas teikiančios Nyderlandų kompanijos biuras Kaune įsikūrė praėjusį rudenį. Tarp įmonės klientų – bankai, investuotojai, nekilnojamojo turto kompanijos.

Vis dėlto A. Hoogduijnas pasakoja, kad ne visi klientai būna patenkinti jų teikiamo turto vertinimo rezultatais, mat kartais jis parodo, jog iš tiesų portfelyje – ne toks vertingas pastatas, kaip žadėjo brokeris, arba gerokai mažesnės vertės būstai, kuriems išduotos tūkstančiai paskolų.

- Beveik prieš metus pradėjote veiklą Kaune. Ar viskas klostėsi pagal lūkesčius?

- Veiklą Kaune pradėjome, nes kaip tik pasirašėme sutartį JAV ir per labai trumpą laiką turėjome surinkti daug naujos informacijos, ją išanalizuoti ir sumodeliuoti. Todėl mums reikėjo matematikų, ekonometrijos specialistų. Tuo metu kelis mėnesius jau gyvenau Kaune ir pradėjome žvalgytis galimybių įkurti čia biurą. Praėjusio spalio pradžioje gavome užsakymą, per savaitę parengiau verslo planą, tuomet nusprendėme pabandyti. Per mėnesį mes jau turėjome biurą, kuriame dirbo 3 žmonės. Taigi viskas vyko labai greitai.

Šiuo metu teikiame vertinimo paslaugas – tai mūsų pagrindinis produktas. Kitas produktas – prognozavimas, kur naudingiausia investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Kai pradėjome projektą, turėjome sužymėti ir automatiškai įvertinti apie 23 mln. pastatų skirtingose Amerikos valstijose. Tai sudėtingas darbas ir mes toliau jį tęsiame.

Kauno biure šiuo metu dirba 15 žmonių. Per ateinančius metus planavome įdarbinti 25 specialistus ir šiuo metu tęsiame samdymo procesą. Taigi neatsiliekame nuo grafiko.

- Sakote, kad samdote matematikos ir ekonometrijos specialistus. Nekilnojamojo turto ekspertų jums nereikia?

- Mūsų komandoje yra keletas žmonių, anksčiau dirbusių nekilnojamojo turto sektoriuje: architektų, investicijų įmonių darbuotojų. Bet iš esmės mums nereikia žmonių, kurie išmanytų nekilnojamojo turto rinką. Mums labiausiai reikia matematikų, nes viskas susideda iš skaičių. Mes tiriame turto vertės veiksnius, todėl mums reikia žmonių, kurie išmanytų duomenis bei galėtų juos apdoroti. Tai svarbiausia dalis – techniškai mes labiau statistikos agentūra.

- Tačiau, ar tai nėra paradoksalu, turint omenyje, jog jūsų darbas glaudžiai susijęs su nekilnojamojo turto rinka?

- Tai gana įdomu, nes istoriškai nekilnojamojo turto rinka orientavosi į plėtrą, turto pardavimą bei nuomą ir pelną iš šio proceso. Tačiau nekilnojamojo turto plėtotojai gali nepasverti dalies veiksnių, lemiančių turto vertę, nes net ne apie visus juos žino. Tiesiog neįmanoma, kad jie galėtų įvertinti visus skirtingus duomenis, net ir pačius mažiausius, kurie daro įtaką rinkai ir turto vertei.

Kai bendrauju su nekilnojamojo turto plėtotojais, jie sako, kad kažkokia rinka, pavyzdžiui, JAV, yra įdomi, bet ji pernelyg didelė, kad greitai perprastum. Tačiau manau, ir ką mūsų didieji duomenys rodo, kad net jeigu pažįsti rinką ir joje veiki kad ir 20 metų, tu negali visko perprasti.

Pavyzdžiui, jeigu pažiūrėsime į kai kurią informaciją, kurią analizuojame, kad ir „AirBnb“ skelbimus arba įkėlimus socialiniuose tinkluose, Google atsiliepimus, jie jau dabar rodo, kad kai kurie rajonai populiarėja, net jei to nesupranta ten gyvenantys žmonės. Jie gali tą nujausti, gali numanyti, tačiau mes tą galime paremti realiais skaičiais, ir parodyti, kaip tai gali atrodyti ateityje.

Informacijos, kurią renkame ir apdorojame yra tiek daug, kad net sunku suvokti. Pavyzdžiui, jeigu analizuojame objekto vertę, ji priklauso nuo 3 tūkst. skirtingų faktorių.

Mes, panaudodami dirbtinį intelektą, stengiamės atsižvelgti net į mažiausius faktorius. Pavyzdžiui, 0,001 proc. uragano tikimybė gali pakeisti turto vertę ir mažai tikėtina, kad koks nors nekilnojamojo turto plėtotojas į tai atkreips dėmesį. Todėl atsiranda 10-15 proc. turto vertinimo paklaida, susidaranti iš daug tokių neįvertintų faktorių.

- Vis dėlto patys pripažįstate, kad tokius scenarijus sunku prognozuoti ir jums?

- Taip, visi vadinamieji juodosios gulbės įvykiai yra sunkiai nuspėjami. Pavyzdžiui, sunku prognozuoti teroristinius išpuolius mieste, tačiau galima nustatyti jų įvykimo tikimybę, jeigu turi gerą statistiką ir istorinius pavyzdžius. Tai formuoja lūkesčius ir, nors nebūtinai reiškia, kad jie išsipildys, turto vertei ir kitiems dalykams mieste tai daro didelę įtaką. Jeigu yra keletas investuotojų, kuriuos išgąsdintų teroristinio išpuolio tikimybė, tai gali turėti rimtą įtaką turto vertei.

- Paprastai už turto vertinimą ir jame pateikiamas išvadas kažkas atsako. Kaip yra jūsų atveju? Ar jūs prisiimate kokią nors atsakomybę?

- Mes klientams pateikiame įrankį, kuriuo naudodamiesi jie gali analizuoti skirtingus informacijos pjūvius. Pavyzdžiui, turime klientų, kurie domisi tik bendradarbystės erdvių plėtra. Taigi jiems labai svarbu, kur kuriasi startuoliai, kaip sparčiai jie plečiasi ir taip toliau. Nuo to priklauso, kokias bendradarbystės erdves jie plėtos. Jie filtruoja mūsų duomenis, kol randa informaciją apie konkrečius vartotojus, ir ją naudoja. Mes jiems nepateikiame ataskaitos, kurioje teigiama, kad jie turi įkurti bendradarbystės erdvę konkrečioje vietoje - teikiame informaciją ir jau klientas iš jos pasidaro išvadas.

Mes tikrai nesame nekilnojamojo turto paslaugų kompanija. Mes duomenų kompanija: būrys technarių, kurie atsidūrė nekilnojamojo turto rinkoje.

Pačioje veiklos pradžioje turėjome keletą ieškinių, nes žmonėms atrodė, jog mes keliame grėsmę jų verslui. Pavyzdžiui, kai turtas parduodamas, brokerio darbas yra jį pristatyti kuo patraukliau, tuo tarpu mes turime krūvą duomenų, kurie atskleidžia visai kitokį vaizdą nei reklamuojama. Ir akivaizdu, kad niekam tai nepatinka. Bet teismų nesame pralošę.

- Net ir nebūdami nekilnojamojo turto paslaugų kompanija, šioje rinkoje konkuruojate, sakydami, kad galite teikti informaciją pigiau, greičiau, tiksliau ir skaidriau.

- Taip, mes šiek tiek veikiame nekilnojamojo turto rinką, iš esmės išstumdami profesionalias turto vertinimo kompanijas. Dabar žmonės vaikšto po pastatus ir fiksuoja visokias detales, o tą mes galime padaryti surinkdami informaciją iš viešų ir privačių informacijos šaltinių, taigi fizinis dalyvavimas tampa nebūtinas. Įprastas turto vertinimas gali būti netikslus ne todėl, kad jį atliks žmogus, o tiesiog todėl, kad žmonės negali įvertinti visų veiksnių.

Bankai mūsų paslaugomis yra itin susidomėję būtent dėl praėjusios finansinės krizės bei skirtumo tarp popierinės ir realios turto vertės. Būtent dėl šio skirtumo buvo prarasta daug pinigų. Todėl jie naudoja mūsų duomenis, nes mano, kad galima patikimiau įvertinti turtą.

Kitas aspektas, kurį mes garantuojame – kokybė arba kitaip tariant, duomenų teisingumas. Ir jeigu mes negalime gauti kažkokių duomenų, esame apie tai atviri.

- Ar tai reiškia, kad jūs galite pamatyti, kada bus kita krizė nekilnojamojo turto rinkoje arba, kaip jos išvengti?

- Mes iš duomenų galime pasakyti, kada rinkoje yra netvarus augimas arba bumas, tačiau visuomet labai sunku įvertinti, ar ta tendencija yra besikaupianti, ar trumpalaikė, susidariusi, tarkim dėl psichologinių veiksnių.

Pavyzdžiui, jeigu kažkas yra parduodama už konkrečią kainą, tai tampa realybe. Panaši situacija buvo Nyderlanduose XVII amžiuje, kai tulpių svogūnėliai tapo viena brangiausių prekių, pardavinėjamų biržoje. Šis atvejis pripažįstamas pirmuoju ekonominiu burbulu pasaulio istorijoje ir vadinamas „tulpių manija“: žmonės svogūnėlius netgi pirko kaip investiciją. „Geophy" tokius istorinius burbulus gali palyginti su tendencijomis kitose rinkose, tačiau kai žmonės yra pasirengę mokėti itin dideles sumas nekilnojamąjį turtą – tai visuomet jų sprendimas.

Kita vertus mes ir nemėginame tokių dalykų nuspėti. Mums svarbiausia suteikti tikslią informaciją apie turto vertę.

- Ar turite klientų Lietuvoje? Galbūt analizuojate Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkų duomenis?

- Turime keletą klientų, kurie investuoja Lietuvoje. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto fondas, kuris finansuoja kompaniją „Technopolis“ yra mūsų klientai. Mes analizuojame jų pastatus, pertikriname visą informaciją automatiniu vertinimo modeliu ir nustatome jų vertę.

Renkame informaciją ir apie Lietuvą, nes jeigu klientai turi čia turto, jiems jos reikia. Vienintelis keblumas, kaip yra ir „Technopolio“ atveju, kad tai bus vienas pastatas ir mes procesams neskirsime mėnesių.

Orientuojamės į Vakarų Europos rinkas, ypač Vokietiją, Prancūziją, Ispaniją. Iš esmės turime duomenis apie šalis nuo Lenkijos žemyn iki Italijos ir į viršų iki Šiaurės šalių, taip pat apie JAV, Kanadą, Jungtinę Karalystę. Tai mums svarbiausios rinkos.

Baltijos šalių rinkos mums nėra per mažos, tikrai galėtume sukurti pelningą produktą. Problema yra konkurencija, nes turi būti pirmasis, kuris žengs į didžiausias rinkas. Todėl visi pirmiausia tokius produktus siūlo didžiausioms rinkoms ir tik tada, kai yra tam tikras pagrindas, klientai, tuomet lengviau tai perkelti į tokias šalis kaip Lietuva, kur uždarbis (iš produkto – BNS) yra pakankamai mažas.

Su vienu mūsų duomenų mokslininku ateinančiais metais planuojame išplėtoti atskirą pilotinį projektą Lietuvos rinkai.

- Kaip jūsų nuomone technologijos pakeis nekilnojamojo turto rinką?

- Manau, kad mes nekilnojamojo turto rinką darome gerokai skaidresne, tuo pačiu ir turto vertinimą daug tikslesniu, todėl taip galime sumažinti riziką finansinių paslaugų teikėjams, investuotojams. Tai reiškia, kad žmonės bus labiau linkę investuoti šioje rinkoje, vartotojams bus lengviau gauti paskolas, o verslui – taip pat rasti finansavimą. Kai sukuri skaidrumą tokioje rinkoje, įgalini visą nekilnojamojo turto grandinę.

Objektyvus vertinimas gali pakeisti investicijų pritraukimą ir pačio turto pardavimą. Pavyzdžiui, dabar tarp gyvenamojo turto portfelių, kuriuos mes šiuo metu peržiūrime, tarkime turime kompaniją, kuri parduoda 100 tūkst. ar 1 mln. paskolų vienu metu, ir mes jiems parodome, kuriais atvejais tarp popierinės bei realios jų vertės yra skirtumas. Tai gali reikšti, jog tų paskolų niekuomet nepavyks parduoti ir tai didelė rizika jiems. Todėl ši kompanija nelabai mumis patenkinta.

Vis dėlto mums nerūpi nekilnojamojo turto savininkas arba plėtotojas, galiausiai mes tarnaujame visuomenei, nes jų santaupos, pensijos, draudimas – visi tie pinigai, kurie dingo per krizę, buvo investuoti į nekilnojamąjį turtą. Taigi tai ne kompanijų pinigai, o vieši pinigai, panaudojami investicijoms.

- Kalbėjote apie skaidrumą rinkoje. Ar jums neatrodo, kad nekilnojamojo turto rinkoje vis dar yra daug paslapčių, daug konfidencialios informacijos?

- Tai siaubinga, nes nekilnojamojo turto plėtotojai, žinoma, iš to uždirba pinigus, nors skaidrumas yra esminis dalykas.

Nors dar tik pradedame padėdami klientams išsirinkti geriausias lokacijas, už juos jau tenka derėtis dėl sandorių. Ir labai įdomu. Kai turi tiek informacijos, kiek turime mes, brokeris nebegali prašyti 2-3 eurais didesnės kainos už kvadratinį metrą, nes žinai viską apie aplinkinius pastatus, tą patį pastatą, buvusius nuomininkus, sutartis su jais. Taigi tai iš esmės suteikia daugiau galių nuomininkams, kurie visuomet buvo silpnesnė šalis nekilnojamojo turto sandoriuose. Ir tai buvo mūsų pagrindinė motyvacija – įgalinti galutinį nekilnojamojo turto vartotoją.

„GeoPhy" iš skirtingų šaltinių renka duomenis ir jų pagrindu sudaro visame pasaulyje esančio nekilnojamojo turto reitingą, pagal kurį kompanijos klientai priima sprendimus. Šiomis paslaugomis daugiausia naudojasi bankai, pensijų fondai ir vyriausybinės įstaigos.

2013 metais įkurta kompanija šiuo metu turi biurus Delfte, Londone, Niujorke ir Honkonge.

Žiemos mėnesiams būdingą nekilnojamojo turto rinkos ramybę dar labiau sustiprino naujos valiutos įvedimas. Būstų kainų didėjimo nesitiki nei specialistai, nei gyventojai.

„Žiemą apskritai labai retai kyla kainos. Pirmieji metų mėnesiai netgi aktyvios nekilnojamojo turto rinkos metais būna mažai aktyvūs. O prie to prisideda tai, kad turime eurą, kuris ilgalaikėje perspektyvoje duos teigiamą impulsą rinkoje, tačiau trumpalaikėje perspektyvoje jis pristabdo. Keičiantis valiutoms žmonės turi aibę smulkių buitinių rūpesčių, stengiasi perprasti, kaip euras veikia, perskaičiuoja ne tik buitinių pirkinių, bet ir pajamų sumas“, – komentavo nekilnojamojo turto paslaugų įmonės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.

Specialisto teigimu, tokia pati situacija buvo susiklosčiusi ir Latvijai bei Estijai įsivedus eurą. „Nematau priežasčių, kodėl pas mus turėtų būti kitaip“, – sakė S. Vagonis.

Vis tik, anot pašnekovo, tai nereiškia, kad būstų kainos turėtų ženkliau mažėti – jos užsifiksuos. Mažėjimas gali siekti tik kelias procento dalis.

Tuo tarpu nuomonių tyrimas rodo, kad ir patys gyventojai gerai nujaučia šias tendencijas ir mano, jog būstų kainos artimiausiu metu nedidės.

Manančiųjų, jog kainos didės, palyginti su ankstesnio 2014 m. ketvirčiu, dalis sumažėjo 6 proc. punktais, rodo SEB banko užsakymu atlikta Lietuvos gyventojų apklausa apie būsto kainų lūkesčius. 2014 m. gruodį 48 proc. apklaustų gyventojų manė, kad būsto kainos artimiausiu metu padidės.

Būsto kainų didėjimo lūkesčiai mažėja  trečią metų ketvirtį iš eilės: nuo 2014 m. kovo, kai būsto kainų didėjimo lūkesčiai buvo didžiausi, besitikinčių kainų didėjimo sumažėjo 11 proc. punktų. Per šį laikotarpį beveik tiek pat – 12 proc. punktų – padaugėjo manančių, kad kainos per artimiausius dvylika mėnesių kris. Gyventojų, manančių, kad kainos liks tokios pat, dalis nesikeitė (21 proc.).

Pasak SEB banko šeimos finansų ekspertės Julitos Varanauskienės, metų pradžioje didesnių būsto kainų  lūkesčiai galėjo stiprėti dėl įvedamo euro. Tačiau metų pabaigoje šis įsitikinimas susilpnėjo. „Galimos ir kitos  kainų mažėjimo lūkesčių priežastys: lėtesnis ekonomikos augimo tempas ir vis dar neraminanti  geopolitinė situacija“, – sako J. Varanauskienė.

Gyventojų apklausą Lietuvoje SEB banko užsakymu atliko bendra Lietuvos ir Didžiosios Britanijos rinkos ir visuomenės nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“ 2014 metų gruodžio 12–22 dienomis. Iš viso apklausti 1 045 Lietuvos gyventojai, kurių amžius 15–74 metai, iš 127 vietovių. Imties rezultatų paklaida neviršija 3 proc.

Akcijų ir nekilnojamo turto kainos retai pasiekia pusiausvyrą – tikrąją savo vertę, kurią nusako ateities pinigų srautai, ir retai joje užsibūna. Finansų ir nekilnojamojo turto rinkose dažniausiai stebime besipučiančius burbulus, kuomet akcijų ar NT kainos pakyla gerokai virš jų vertės, ir juos sekančius nuosmukius, kuomet tie patys aktyvai kainuoja daug mažiau nei yra verti. Abiejose šio ciklo stadijose svarbų vaidmenį atlieka neracionalūs lūkesčiai – pirmuoju atveju per kraštus liejasi optimizmas, antruoju – per didelis nerimas dėl ateities. Ar JAV ir kai kurių kitų akcijų rinkų indeksams mušant vis naujus visų laikų rekordus, galime teigti, kad lūkesčiai šiuo metu yra racionalūs, ar vis tik galima įžvelgti perteklinio optimizmo ženklų?

Lygiai prieš mėnesį, kuomet socialinis tinklas "Twitter" pradėjo ruoštis akcijų pirminiam viešam siūlymui (IPO), akcijų rinkoje įvyko gana komiškas įvykis. Garso įrangos pardavėjo "Tweeter" akcijų kaina šoktelėjo apie 1000 procentų. Juokinga šioje situacijoje yra ne tik tai, kad socialinio tinklo akcijomis biržoje dar nebuvo prekiaujama, bet ir tai, kad daug investuotojų dėmesio sulaukusiais "Tweeter" kompanijai dar 2007 metais buvo inicijuotas bankroto procesas. Akivaizdu, kad toks šios įmonės akcijų kainos šuolį lėmė neatidūs ir nepatyrę investuotojai, sumaišę dviejų įmonių pavadinimus ir per daug nepasigilinę į kitas aplinkybes.

Tačiau tuo ši gana linksma, nors kai kam ir daug kainavusi, pamoka turbūt dar nesibaigė. Vakar įvyko ilgai lauktas "Twitter" akcijų pirminis viešas siūlymas (IPO), ir šio socialinio tinklo akcijų paklausa pasiūlą viršijo apie 30 kartų. Pirmąją prekybos biržoje dieną jo akcijos kaina šoktelėjo beveik dvigubai. Šis bei kitų socialinių tinklų akcijų kainų šuoliai primena praėjusio šimtmečio pabaigoje išsipūtusį technologinių akcijų burbulą, kuomet ne tik nuostolingai veikiančios, bet dar ir beveik jokių pajamų negaunančios internetinės kompanijos buvo geriausiai vertinamos biržos žvaigždės.

"Twitter" akcijos rinkos kaina, lyginant su dabartinėmis jos pajamomis, iš tiesų yra labai didelė. Ši įmonė vis dar veikia nuostolingai, o jos vertė biržoje yra 22 kartus didesnė, nei prognozuojamos kitų metų pajamos. Palyginimui, knygas internete pardavinėjančios Amazon.com akcijų vertės ir pajamų santykis yra 10 kartų mažesnis. Žinoma, tokia aukšta "Twitter" kaina rodo, jog investuotojai tikisi, kad jos pajamos augs kone eksponentiškai ir ji taps pelninga. Šio lūkesčio pagrįstumą priešingai vertins akcijų įsigiję ir neįsigiję stebėtojai.

Vis tik šio socialinio tinklo akcijų kainos šuolis, nors ir išskirtinis, nėra izoliuotas reiškinys. Daugelis rodiklių, tokių kaip akcijų kainos ir įmonės pelno santykis, arba įmonių kapitalizacijos ir BVP santykis rodo, kad didžiausioje pasaulio akcijų rinkoje didėja atotrūkis tarp akcijų vertės ir jų kainos. Bent iš dalies prie tokio atotrūkio formavimosi prisideda ir JAV Federalinės rezervų sistemos vykdoma pinigų politika. Itin žemos palūkanos ir precedento neturinčios pinigų pasiūlos didinimo priemonės labai sumažino konservatyvių investavimo priemonių patrauklumą ir sukūrė lūkestį, kad net ir susvyravus ekonomikai ir įmonių pajamoms, centrinis bankas „atspausdins dar keletą trilijonų dolerių“ ir stabilizuos ekonomiką. Kitaip sakant, tikimasi, kad šalies centrinis bankas išrašė draudimo polisą, galimai apsaugosiantį nuo ilgalaikio kainų kritimo.

Yra nelengva ex ante pasakyti, ar rinkoje matome kainų burbulą, ar priešingai – fundamentaliais veiksnias pagrįstą kainų augimą. Tačiau verta atsiminti, kad finansų ir nekilnojamojo turto rinkos turi kitoms rinkoms nebūdingą bruožą – didėjanti aktyvų kaina kelia šių prekių paklausą. Turbūt sunku įsivaizduoti situaciją, kuomet pabrangus kiaulienai, vis daugiau vartotojų nuspręstų atsisakyti kruopų bei žuvies ir didesnę pajamų dalį skirti prabanga pakvimpančiai mėsai. Tačiau finansų rinkose brangstantys aktyvai dažnai sukuria ir pakursto neracionalų lūkestį, kad augimas tęsis toliau ir pritraukia vis daugiau naujų pirkėjų, todėl kainų augimo lūkestis tampa savaiminio išsipildymo reiškiniu. Anksčiau ar vėliau pamatysime, ar tvirtos šio burbulo sienelės.