Tačiau jų išlaidoms išaugus 8,1 karto iki 454,3 mln. eurų (55,8 mln. eurų), grynosios palūkanų pajamos sumažėjo 41,3 proc. iki 110,5 mln. eurų (188,4 mln. eurų), skelbiama praėjusių metų LB ataskaitoje.

Pasak centrinio banko, grynosios palūkanų pajamos mažėjo daugiausia dėl padidėjusių palūkanų išlaidų už indėlių galimybę ir sąskaitų likučius LB.

Grynosios šalies centrinio banko pajamos pernai augo 49 proc. iki 80,4 mln. eurų (53,9 mln. eurų).

„Pagrindinių Europos Centrinio Banko (ECB) palūkanų normų didinimas kovojant su infliacija ir didelis finansų rinkų kintamumas 2023 metais neigiamai paveikė daugelio euro zonos centrinių bankų finansinius rezultatus. Tačiau, nepaisant nepalankių aplinkybių, sėkmingai valdydamas savo finansinį turtą Lietuvos bankas 2023 metais uždirbo pelną ir į valstybės biudžetą pervedė 14,38 mln. eurų“, – ataskaitoje teigė LB valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus.

2022 metais centrinis bankas neuždirbo pelno, todėl pirmą kartą nuo 1993 metų pernai nepervedė pelno įmokos į  valstybės biudžetą.

– Ką parodė naujausias dabar paskaičiuotas būsto įperkamumo indeksas?

– Matom, kad būsto įperkamumo dugnas buvo pasiektas praėjusių metų trečią ketvirtį ir metų gale atlyginimai augo sparčiau negu būstų kainos. Būstų kainoms augti dabar sąlygų nėra, atlyginimai vis dar auga pakankamai sparčiai ir tai lėmė, kad būsto įperkamumas šiek tiek pradėjo gerėti, bet kol kas jis išlieka žemame lygyje. Kol kas tos aukštos palūkanos slopina rinkos aktyvumą ir būsto įperkamumą. Čia matysim, kad pagerėjimas bus ryškesnis nuo antros šių metų pusės, kai Europos centrinis bankas pradės mažinti palūkanas.

– Kaip indeksas yra paskaičiuojamas, kas tai per matmuo?

– Mes prilyginam, kad šimto reikšmė yra tai, kad šeima, gaunanti pusantro vidutinio atlyginimo gali įsigyti būstą su paskolos pagalba. Ir jeigu jie gali įgyti 55 kv. m butą, įpirkti su paskola, tada mes laikom, kad būstas yra įperkamas. Jeigu įperka mažesnio dydžio būstą, tada yra problemos kažkokios su įperkamumu. Ir priešingai, kuo didesnį būstą gali įpirkti, tuo indeksas aukštesnis.

– Dabar imant Vilnių ir tą vidutines pajamas gaunančią šeimą, kiek kvadratų gali įpirkti su banko paskola?

– Kalbant apie vidutinę kainą ir vidutinį atlyginimą išeina 45-47 kv. m butas, bet ženkliai mažesnis negu tas vidutinis. Ir mes matome tą ir statistikoje, kad sumažėjo perkami būstai. Matėm, kad 2021 m. pirko gal vidutiniškai apie 65 kv. m būstą, tai dabar jis yra sumažėjęs apie 10 kv. m. Atsispindi tai realybėje, kad pabrangus būstui ar finansavimui, perka mažesnius butus.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

– Ar čia yra labiau Vilniaus specifika ar ir kituose didmiesčiuose panašios tendencijos su įperkamumu?

– Na, būstas sostinėje yra santykinai brangesnis. Lyginant su pajamomis, įperkamumas prastėja visuose trijuose didmiesčiuose – ir Rygoj, ir Taline – dėl aukštų palūkanų. Bet būstas santykinai yra pigesnis ir kauniečiai, klaipėdiečiai vis dar gali apie 70 kv. m butus įpirkt.

– Kalbant apie būsto kainas, per pastaruosius metus jos lyg ir tam tikroj stagnacijoj. Plėtotojai siūlo daugybę akcijų, kiek tenka matyti skelbimuose. Kiek tos realios būsto kainos šiuo metu yra kritusios ar jos tam pačiam lygy laikosi? Kokios čia tendencijos?

– Dėl besikeičiančios situacijos gana sunku yra užgriebti tą tikrą kainų tendenciją, nes kainų indeksų yra daug ir įvairių. Yra Registrų centro duomenys, faktiniai sandoriai, kurie gan stipriai vėluoja. Rezervacija vyksta vienais metais, o realiai sandoris gali ir po dviejų metų įvykt. Ir ten matom labai didelius vėlavimus. Ir ten vis dar atrodo, kad kainos augtų pakankamai sparčiai, nors centrinėj rinkoj lėtėja tas kainų augimas. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių būsto kainų sandoris rodo apie 4 proc. siekiantį būstų kainų augimą Vilniuje, kas irgi lyg rodytų tam tikrą vėlavimą. Vystytojai, kurie seka kainų tendencijas pirminėje rinkoje, rezervacijose, sako, kad kainos per metus nesikeitė arba kai kuriuose segmentuose net sumažėjo. Vidurkius keičia ir struktūra, daug labiau krenta aktyvumas pirminėje rinkoje.

– Minėjot, kad šių metų antroje pusėje įperkamumas lyg ir turėtų padidėt dėl krentančio EURIBOR, bet ar nebus taip, kad kritus EURIBOR atsiras daugiau norinčių įsigyti būstą ir šiuo atveju kainos kils toliau?

– Gali taip būti, nors čia turbūt situacija yra palankesnė pirkėjams, nes matom, kad dėl nukritusio aktyvumo pavyko atstatyti atsargas Vilniuje, kur tikrai buvo kritiškai maži pastatyto būsto kiekiai. Dabar matom, kad tas neparduotų butų lygis yra grįžtantis link normalaus. Jeigu ir toliau pardavimai bus tokie maži, tai, ko gero, pakils aukščiau ir tai suteiks didesnę perkamąją galią. Bet žiūrint į leidimus, panašu, kad statybų kiekiai sumažės. Ir žiūrint kaip auga Vilnius, po 10-20 tūkst. gyventojų padidėja dėl vidinės ir išorinės migracijos, tai trijų-penkių metų bėgyje gali susidaryti būsto trūkumas, jeigu nepadidės statybų apimtys.

– Kalbant apie nuomą, nuomos kainos lyg ir nepasivijo pardavimo kainų. Ko čia galim tikėtis ateityje?

– Gana palanku yra nuomotis gyventojams. Labai priartėję yra prie to, kad gyventojui neturėtų būt skirtumo. Aišku, pradėjus mažėti palūkanoms, ta situacija vėl pakryps labiau link būsto turėjimo, bet šiuo metu praktiškai nėra skirtumo, ar nuomotis, ar turėti savo būstą.

– Ar galime tikėtis nuomos kainų korekcijų į vieną ar į kitą pusę artimiausiu metu?

– Žiūrint į tai, kad Vilnius pakankamai sparčiai auga ir būtent tai, kad nuoma kaip tik dabar yra patrauklesnė, tai, ko gero, nuomos kainų korekcijos yra sunkiau tikėtis. Labiau tikėčiausi būsto kainų korekcijos.

Plačiau šia tema kalbėjo Vilniaus universiteto profesorius, ekonomistas Marius Jurgilas.

– Tai gal iš tikrųjų paims ir pakels dar kartą?

– Nemanau. Tikrai nepakels. Manau, galima atskaitos tašką paimti iš toliau. Štai JAV Federalinio rezervo banko vadovas pasakė, kad šiais metais tikrai mažinsim palūkanas, tik dar nenori įsipareigoti kada. Tai tonas tikrai užduotas. ECB irgi ne kartą tikrai minėjo, kad tas laikas mažinti dar nėra atėjęs, bet tikrai nekalbama apie palūkanų didinimą.

– Ar gali būti taip, kad infliacija vis dar per didelė tam sumažinimui?

– Akivaizdžiai per didelė. Ir netgi galima išskirti kai kurias jos dedamąsias dalis. Maisto kainų infliacija vis dar išlieka labai didelė. Maistas brangsta. O tas balansuojantis faktorius – stiprus energetikos kainų sumažėjimas. Bet net ir tam balanse infliacija išlieka vis dar per aukšta, nes tas tikslas yra 2 proc.

– ECB prisiims nuopelnus už suvaldytą infliaciją, bet iš principo, tai nėra jų nuopelnas, ar ne?

– Šitoje vietoje nereikėtų ieškoti tokio konkretaus kaltės ar nuopelnų priskyrimo. Situacija tikrai – sudėtinga ir kompleksinė. Tiek geopolitine, tiek energetine ir netgi ekonomine prasme. Sutrūkinėjo tam tikri saitai, kurie siejo visą pasaulį. Tikrai ne paslaptis, kad daug pigių prekių mes pirkome iš Pietryčių Azijos šalių. Dėl tam tikrų priežasčių dabar persiformatuoja tie visi ryšiai. Mes Lietuvoje irgi pastebime, kad gan pigūs pomidorai iš Ispanijos, bet jeigu mes jų iš ten nebepirktume, tai pirktume vietinius, kurie yra brangesni.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

– Jeigu ECB dabar sumažintų palūkanų normas, kas atsitiktų ekonomikai? Gal visi būtų laimingesni? Kodėl jie to nedaro?

– ECB tikslas nėra džiuginti visuomenę. Jo tikslas užtikrinti stabilumą, kad mes visi pasitikėtume tuo piniginiu vienetu, kurį naudojame matavimui, atsiskaitymui. Kad mes tikėtume jo verte. Kad jo vertė nenuvertėtų. Čia pagrindinis tikslas. Ir dabartiniam politiniam cikle, šie metai – rinkimų metai visame pasaulyje, tai ECB patiria didelį spaudimą mažinti palūkanas. Aš tikiuosi, kad jie išlaikys tą savo kelrodę žvaigždę. 

– Ar ECB gavo visus duomenis, gal tiesiog nespėjo suvaikščioti tam tikri rodikliai?

– ECB tikrai naudojasi ne tik oficialia statistika. Atliekamos apklausos. Visa informacija naudojama, skaičiuojami labai sudėtingi kompleksiniai modeliai. Be abejo, sprendimai – žmonių, ir žmonės juos priima. Ir, be abejo, gali padaryti klaidų.

– Kokios yra maisto kainų kilimo priežastys?

– Nesu maisto sektoriaus specialistas, bet turbūt galima referuoti į periodą, kokį mes visai neseniai išgyvenome. Galbūt padarėme tam tikrų klaidų, vertindami COVID-19 periodą, kai galvojom, kad viskas sustos. Ir tikrai buvo rinka visam pasauly, ne tik Europos Sąjungoje, užpilta pinigais. Mes tą matėme dramatiškame indėlių išaugime gyventojų sąskaitose, įmonių likvidume. Ir to pasekmės atsiliepia mūsų ekonominiame gyvenime. Kalba eina ne tik apie nekilnojamojo turto kainas, atlyginimų augimą, bet ir galimybes susimokėti daugiau už tą kavos puodelį.

Galbūt padarėme tam tikrų klaidų, vertindami COVID-19 periodą, kai galvojom, kad viskas sustos. 

– Iš principo, jau galima įvertinti COVID-19 politikos pasekmes, ir kad ne viskas ką darė ekonomistai, ECB ir net valstybių Vyriausybės, ekonomine prasme buvo teisinga, taip?

– Taip, bet vėlgi, nors tai liečia dalinai ir mano praeities sprendimus, labai lengva situaciją įvertinti atsitraukus. Kai tu esi tame momente, net ir ekonominiame cikle, labai sunku pasakyti, ar mes dabar gyvename ekonominio augimo, ar kritimo metais? Tai kvailas klausimas, tai nėra aišku. Ekonominių duomenų korekcijos būna labai žymios. Priklausomai nuo dinamikos. Jeigu ta dinamika – labai didelė, o COVID-19 laikotarpiu buvo tikrai dramatiški pokyčiai ekonomikoje, tai net ir statistikams buvo labai sunku įvertinti, kokiame taške mes esam.

– Kokią įtaką ECB vadovybei daro karo grėsmė? 

– Iš oficialių pareiškimų ir kalbų, ką kalba ECB vadovai, be abejo, palaikoma ta politinė kryptis. Bet aš nemanau, kad tai įtaką darantis faktorius, nulemiantis jų ekonominius sprendimus. Drįsčiau pasakyti, kad ką mes stebime, tai atsitraukimą nuo tokių ezoterinių temų, kaip klimato kaita, energetikos pokyčiai, kad turėtume pereiti labiau prie tvarių šaltinių, nes tikrai buvo toks laikotarpis, kai ECB ieškojo to platesnio mandato. Dabartiniame didelės infliacijos kontekste ECB grįžta prie pagrindinio savo mandato, ir aš manau, kad tai – sveika.

„Į jokias recesijas nebuvo įžengta, nepaisant nuolatinių nuogąstavimų ir baimių. Matome, kad infliaciniai procesai, panašu,  yra suvaldyti ir yra visos prielaidos galvoti apie pinigų politikos aplinką, kuri bus mažiau ribojanti“, – žurnalistams penktadienį sakė Gediminas Šimkus.

„Matant darbo užmokesčio lėtėjimą, infliacijos vidutiniu laikotarpiu grįžimą į tikslinį lygį, pinigų politikos poveikį visuminei paklausai ir kainų spaudimams, mano vertinimu, birželis yra tas mėnuo, kai palūkanų normų sumažėjimas yra labai tikėtinas“, – pridūrė LB valdybos pirmininkas.

Anot G. Šimkaus, palūkanų normos galėtų būti mažinamos 25 baziniais punktais, „tai galėtų būti ne vienas (palūkanų normų – BNS) sumažinimas šiais metais“.

„Mes nesame skubėjime. Todėl aš tikrai manyčiau, kad dabar nėra jokių priežasčių galvoti, kad tai turėtų būti didesni mažinimai nei po 25 bazinius punktus“, – teigė ECB valdybos narys.

Per artimiausią ECB pinigų politikos svarstymo posėdį balandį, G. Šimkaus vertinimu, normos dar neturėtų būti keičiamos. 

Precedento neturinčią palūkanų kėlimo kampaniją ECB pradėjo 2022-ųjų liepą, kai siekiant mažinti infliaciją 10 kartų iš eilės didino palūkanų normas.

Tai ketvirtadienį Vašingtone įstatymų leidėjams pareiškė JAV centrinio banko vadovas.

„Matome besitęsiantį stiprų augimą, stiprią darbo rinką ir nuolatinę pažangą mažinant infliaciją“, – JAV Senato Bankininkystės komitetui antrąją ant Kapitolijaus kalvos vykstančių klausymų dieną sakė FED vadovas Jerome‘as Powellas.

J. Powello komentarai leidžia manyti, kad FED vis dar ketina šįmet pradėti mažinti palūkanų normas, nors mėnesinė infliacija neseniai padidėjo. Palūkanos šiuo metu yra aukščiausiame lygyje per 23 metus.

Lakštų emisija bus platinama vasario 5-19 dienomis, o išperkama 2025 metų vasario 20 dieną, pranešė Finansų ministerija.

VTL platinami per bankus „Swedbank“ ir SEB. Vertybinius popierius gali įsigyti tik fiziniai asmenys.

Pernai atnaujinus VTL platinimą, per šešias emisijas gyventojai jų įsigijo už 185,6 mln. eurų.

„Būsto įperkamumą komentuoja daug kas, tačiau dažnai apsiriboja apibendrinimu, kad „įperkamumas yra istorinėse žemumose“ arba dar geriau – „būstas yra neįperkamas“. Tai žmonės ir nustoja pirkti – vis tiek nepavyks. Iš tiesų, reikalas yra kiek sudėtingesnis ir yra būtina tai paaiškinti pirkėjams, ieškantiems būsto“, – akcentavo kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ vyr. analitikė Eglė Savostė.

Ji pabrėžia, kad įperkamumas gali būti geresnis arba blogesnis, tačiau Lietuvoje kol kas nepriartėta prie situacijos, kad būsto nebūtų įmanoma įpirkti apskritai. Yra tam tikros grupės žmonių, kuriems būstas yra sunkiau prieinamas, kitiems šiuo metu gali tekti peržiūrėti savo lūkesčius, tačiau būstą reikėtų laikyti įperkamu tol, kol vidutines pajamas gaunantiems žmonėms bus įperkamas jų poreikius atitinkantis būstas.

„Iš esmės, Lietuvoje kalbama tik apie du būsto įperkamumo indeksus. Vienas jų – suformuotas „Swedbank“, kitas – Lietuvos banko. Jie abu remiasi skirtingomis skaičiavimo metodikomis. Pirmasis yra kiek suprantamesnis ir aktyviau komunikuojamas, tačiau nėra be trūkumų. Antrasis remiasi gan sudėtinga prielaida, todėl neatrodo patogus pirkėjams. Todėl su komanda analizavome duomenis ir suformavome „Citus“ būsto įperkamumo indeksą, kuris kol kas apima naujo būsto įperkamumą trijuose didžiuosius Lietuvos miestuose bei remiasi šiandieninėmis aktualijomis“, – sakė E. Savostė.

Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi politiką, mėnesinė paskolos įmoka negali viršyti 40 proc., todėl toks dydis ir vertintas.

 

Įperkamumo prielaidos – labai svarbios

„Citus“ analitikų komanda, nagrinėdama du esamus įperkamumo indeksus ir turimus duomenis pastebėjo, kad kai kurios prielaidos, naudojamos juose, neatitinka dabartinės situacijos: pavyzdžiui, šeimos ūkio (dviejų žmonių) pajamos turėtų būti vertinamos kaip 1,9 VDU (ne 1,5), nes, remiantis Valstybinės duomenų agentūros statistika, vyrų ir moterų darbo užmokestis Lietuvoje nesiskiria perpus.

Taip pat svarbu teisingai įvertinti, kokie būsto kriterijai įtraukiami vertinant jo įperkamumą. Dažnai imamas „vidutinis“ būstas, tačiau toks apibrėžimas nėra intuityvus. Todėl „Citus“ komanda už pagrindą ėmė ne „vidutinį būstą“, o skaičiavo, kiek kvadratų galima įpirkti prie dabartinių kainų. Pagal šį skaičių, aišku, kelių kambarių būstas gali išeiti.

Be kitų, mažiau svarbių aspektų, svarbi yra kainos detalizacija: ją sudaro ne tik būsto, tačiau ir paskolos kaina, nes daugiau būstų pirminėje rinkoje nuperkama su paskolomis. Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi politiką, mėnesinė paskolos įmoka negali viršyti 40 proc., todėl toks dydis ir vertintas.

Taigi, „Citus“ įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti namų ūkis pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas“). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta – 2 proc., nes ji yra gana stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. „Euribor“ palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

Vidutinių pajamų statistika imama iš „Sodros“ duomenų bazės, kiekvienam miestui atskirai. Taip pat vertinama ir būsto kaina – remiamasi „Citus“ stebimais kiekvieno miesto pirminės rinkos butų pasiūlos vidutinės kainos duomenimis. Šiuos duomenis planuojama atnaujinti kiekvieną ketvirtį, taip išvengiant statistinių paklaidų, ir skelbti su rinkos apžvalgomis.

Naujo būsto įperkamumas – geresnis nei piešiama

Remiantis „Swedbank“ įperkamumo indeksu ir skelbta apžvalga, Vilniuje būstas jau nebeįperkamas. Ar tai – tiesa?

Todėl verta šiuos dydžius palyginti ir įvertinti, ar labiau apsimoka mokėti už nuomą, ar už nuosavą būstą.

 

„Situacija nėra gera ar džiuginanti, tačiau šiuo metu Vilniuje būstas tikrai dar yra įperkamas. Net ir susiklosčiusiomis aplinkybėmis, bent vidutines pajamas per mėnesį gaunantys žmonės būstą įpirkti gali. Ir kalba eina apie naujos statybos būstą. Mūsų skaičiavimais, dviejų asmenų kartu įperkamas būsto plotas paskutinį praėjusių metų ketvirtį sudarė 55,18 kv. m. Tai yra kiek erdvesnis dviejų arba kompaktiškas trijų kambarių būstas. Būtent vertinant vidutinę kainą. Nebūtinai vidutines pajamas gaunantys žmonės pirks būstą už vidutinę rinkos kainą: labiau nuo centro nutolusiose lokacijose, miegamuosiuose rajonuose kainos gali būti žemesnės, tad ir įperkamas plotas bus didesnis. Užsienio šalių sostinėse situacija nepalyginamai prastesnė“, – sakė „Citus“ vyr. analitikė.

Jos teigimu, Kaune 2023 m. III ketv. du bendrasavininkiai galėjo įpirkti beveik 61 kv., m ploto būstą, o Klaipėdoje – net 66 kv. m.

Be to, pastebi E. Savostė, vertinant analogiško būsto nuomos kainas, jos dydis gali būti panašus į mėnesinę paskolos įmoką. Tik nuomos kainos, priešingai nei ribos, kokią dalį mėnesinių pajamų gali sudaryti paskolos įmoka, nereguliuoja valstybė. Todėl verta šiuos dydžius palyginti ir įvertinti, ar labiau apsimoka mokėti už nuomą, ar už nuosavą būstą.

Grafikas nr. 1: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, 2017K1–2023K4 („Citus“ duom.). Grafikas Infogram platformoje:

Įperkamumą veikia ne vien būsto kainos

Dar vienas faktas, kurį laiką ignoruotas kalbant apie įperkamumą – skolinimosi kaina. Dažnai buvo teigiama, kad įperkamumas mažėja dėl augančių (arba aukštų) būsto kainų ir formuojamas lūkestis, kad plėtotojai turėtų jas mažinti dėl užsitęsusio paklausos štilio.

„Tačiau kainos Vilniaus pirminėje rinkoje nesikeičia jau apie 20 mėn., o jas mažinti erdvės nėra dėl 34,2 proc. išaugusios statybų savikainos per pastaruosius 3–4 metus (remiantis Valstybinės duomenų agentūros skelbiamu statybų sąnaudų indeksu). Tuo tarpu, labiausiai įperkamumas smuko dėl augančio „Euribor“ ir nemažėjusių bankų palūkanų maržų. Buvo bandyta lyginti su užsienio šalimis, kuriose, neva, pirkėjai nefiksuoja palūkanų, tačiau tai pasirodė mitas – kitose Europos šalyse, pvz., Skandinavijoje, iš kurios atėję bankai užima beveik visą rinką, būsto palūkanų maržos yra gerokai žemesnės“, – pastebėjo E. Savostė.

Pavyzdžiui, 2021 m. paskutinį ketvirtį, kai būsto paklausa buvo ypač aukšta, o kainos taip pat pasiekusios piką, būsto įperkamumas buvo aukščiausias nuo 2017 m. pradžios ir sudarė 102,1 kv. m (2017.01 IV ketv. – 85,84 kv. m). Taip buvo dėl labai sparčiai augusio darbo užmokesčio, kurio augimo būsto kainos nepralenkė. Tačiau kristi ėmė pradėjus augti „Euribor“ ir į „dugną“ nusirito su jo aukščiausia verte – pernai metų antroje pusėje.

Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį, 4,143 punkto „Euribor“ bazinė 6 mėn. palūkanų norma sausio gale sumažėjo iki 3,873 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno“ jau atsispyrėme. Ir tai – pozityvus ženklas pirkėjams.

Pavyzdžiui, vien eliminavus „Euribor“ įtaką (vertinant, kad šis rodiklis lygus nuliui), būsto įperkamumas dviem žmonėms Vilniuje 2023 m. gale būtų siekęs net 89,37 kv. m ir būtų didesnis nei 2017 m.

Grafikas nr. 2: Įperkamumas Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje 2021K1–2023K4 („Citus“ duom.). Grafikas Infogram platformoje:

Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia“ per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius. Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022-aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5–1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas.

Paskutinius 10–15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. (...) Nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.

 

Įperkamumo skaičiavimai – daugiau perspektyvų

„Citus“ analitikai, skaičiuodami įperkamumo indeksą, įvertino ir kitas prielaidas: pavyzdžiui, kiek kvadratinių metrų būsto gali įpirkti vienas žmogus, su paskola perkantis būstą.

Vilniuje, tokiu atveju, vienas pirkėjas gali įpirkti 29,04 kv. m ploto būstą, Kaune – apie 32 kv. m, Klaipėdoje – 34,68 kv. m. Tokio ploto būna 1–1,5 kambarių butai, o 35 kv. metruose gali tilpti ir 2 kambariai.

Būsto plotas mažėja, taigi, santykinis įperkamumas išlieka

Akivaizdi ir dar viena tendencija. Paskutinius 10–15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. Iš vienos pusės, taip yra todėl, kad auga jo kaina. Tačiau žmonėms būstą ėmus keisti dažniau (Lietuvoje, vidutiniškai, kas 7–8 metus), jis perkamas pagal poreikius, o ne visam gyvenimui. Todėl stengiamasi neįsigyti perteklinių kvadratinių metrų, kurie nebus išnaudoti. Be to, nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.

„Palyginimui, jei keliasdešimties metų senumo sovietinės statybos butas, turintis 30–40 kv. m plotą dėl neefektyvaus suplanavimo dažno gyventojo pravardžiuojamas „kišene“, tai to paties dydžio naujo būsto pilnai užtenka didžiajai daliai žmonių. Dėl kambarių ir prieškambarių formos efektyviai suplanuotas 2 kambarių butas gali būti patogesnis ir už plotu didesnį, bet prasčiau suplanuotą 3 kambarių butą“, – teigė „Citus“ atstovė.

Jau artimiausiu metu įperkamumas turėtų gerėti

Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, kurios prognozės yra santūresnės nei Lietuvos banko, numato 1,7 proc. metinį BVP augimą, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugį ir nedidėjantį nedarbą. Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą. Tikėtina, realusis DU augimas dėl sulėtėjusios ekonomikos potencialiems būsto pirkėjams bus žemesnis.

Globaliame neapibrėžtume, panašu, judame „minkštojo“ ekonomikos nusileidimo kryptimi, todėl, pavykus, kaip numatyta, suvaldyti infliaciją, augant darbo užmokesčiui ir mažėjant „Euribor“ normai, įperkamumas taip pat gerės.

Pagal šiandienes „Citus“ analitikų prognozes, artimiausiais mėnesiais Europos Centrinis Bankas gali imti sparčiau karpyti palūkanas ir šių metų viduryje „Euribo“ galėtų nusileisti iki 3,05 proc. žymos. Tikėtina, kad realusis darbo užmokestis per tą laiką reikšmingai nepasikeis, bet ir būsto kainos išliks esamame lygyje. Tokiu atveju vien dėl „Euribor“ sumažėjimo dviem žmonėms su paskola įsigyjamo būsto įperkamumas Vilniuje galėtų išaugti iki 61,18 kv. m, Kaune – iki 67,37 kv. m, o Klaipėdoje – 73,07 kv. m.

Grafikas nr. 3: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, ir prognozė 2024 K2 („Citus“ duom.):

„Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje įperkamumas, deja, yra linkęs prastėti. Tai ypač galioja sostinėse. Augant ekonomikai, gyvenimo komfortui, miestuose daugėjant gyventojų skaičiui, būstas yra linkęs brangti. Nei Vilnius, nei Kaunas ar Klaipėda nėra guminiai: miestams tankėjant mažėja sklypų pasiūla, todėl jie brangsta, auga reikalavimai būstui, pirkėjų lūkesčiai, brangsta statybos. Sparčiau augant atlyginimams, įperkamumas gali laikinai pagerėti, tačiau gali pasikeisti kitos sąlygos, tad būsto įsigijimas gali tapti problematiškesnis. Pakanka pažiūrėti į kitų Europos šalių sostines, kad suprastume, kokia linkme judame ir kur galime atsidurti po penkerių, dešimties ar penkiolikos metų“, – aiškino ekspertė.

Pavyzdžiui, Varšuvoje įperkamumas yra maždaug 10 proc. prastesnis, Londone – 40 proc., Frankfurte – net 80 proc.

Indrė Genytė-Pikčienė, Šiaulių banko vyriausioji ekonomistė, LNK žurnalistams pakomentavo esamą situaciją.

„Paprastai centriniai bankai stengiasi daryti savo sprendimus remdamiesi konkrečiais makroekonominiais duomenimis, kuriuos labai atidžiai seka. Visų pirma, kertinis jų tikslas yra kainų stabilumas, suvaldyta infliacija ir infliacijos dinamika yra nuolat po didinamuoju stiklu, taip pat sprendimams svarbi yra ir makroekonominė padėtis visame euro zonos regione, tad centrinių bankų vadovai paprastai stengiasi suvaldyti rinkos dalyvių lūkesčius ir neskubėti jų patvirtinti arba suteikti pagrindo tiems lūkesčiams įsivyrauti. Iš tikrųjų, ką mes matome dabar, tai kad finansų rinkų dalyviai tikisi gana greito palūkanų normų mažinimo, kuris prasidėtų jau šį pavasarį, metų pabaigoje smuktų gerokai po 3 proc., ir siektų apie 2 proc. Tačiau vis tik tai yra šiandienė lūkesčių nuotrauka ir, kaip jau minėjau, konkretūs sprendimai yra centrinių bankų rankose, tad daugelis ECB Vykdančiosios tarybos narių stengiasi pabrėžti, kad palūkanų normų mažinimas gali vykti gerokai vėliau, negu prognozuoja finansų rinkos“, – aiškino I. Genytė-Pikčienė.

– Pagrindinis rodiklis juk yra infliacija. Bent jau taip Ch. Lagarde ir kiti ECB nariai sako. O infliacija, nors nežymiai, bet šiek tiek pakilo gruodį, ar ne?

– Na, kad gruodį infliacija bus didesnė jau bylojo tiesiog palyginamosios bazės efektas, nieko ten labai įspūdingo ir netikėto neįvyko. Vis tik, jei stebėtume ilgalaikę tendenciją, išties infliacijos spaudimas išsikvepia, metinės infliacijos rodiklių rezultatai artėja prie normos ribų ir grįžta į įprastas vėžes po labai netipinio laikotarpio – ne ekonominės prigimties infliacinio šoko, kurį patyrėme 2022 m., ir kurio šleifas vilkosi net ir pernai metais.

Visas reportažas – LNK vaizdo įraše:

– Ar įmanoma nuspėti, paspekuliuoti, kokiais žingsniais būtų mažinamos palūkanos?

– Na, matyt, labai priklausys nuo to, kokios bus palūkanų normų mažinimo priežastys, nes jeigu kas nors rimtesnio trakštels makroekonominiame kontekste, jeigu, sakykime, reikšmingai padidės nedarbo lygis, tuomet centriniai bankai reaguos labai reikšmingais palūkanų normų karpymais. Jeigu prasideda gili recesija, natūralu, kad pinigų politika keičiama, jos trajektorija būna keičiama labai radikaliai ir greitai. Tačiau vis tik dabar vyrauja scenarijus, kad šią situaciją centriniams bankams pavyks suvaldyti. Vadinasi, pavyks pasaulio ekonomikai išvengti kažkokių rimtesnių ekonominių sukrėtimų, recesijų ar gilesnių krizių ir tikėkimės, kad šis scenarijus išsipildys. Tad palūkanų normų mažinimas vyks palaipsniui, žingsneliais, po 25 bazinius punktus ar mažiau, priklausomai nuo infliacijos rodiklių ir realios ekonomikos rezultatų. 

– Kas gali sukliudyti šiam geram scenarijui? Dabar girdime apie įvykius Artimuosiuose Rytuose, vis didėjančią įtampą tarp kaimynių ten. Ar šis dar vienas karas ar bent keli papildomi konfliktai Artimuosiuose Rytuose galėtų būti tie dalykai, kurie sujauktų visas šias prognozes?

– Taip, vis dar reikėtų akcentuoti, kad gyvename padidinto neapibrėžtumo aplinkoje ir tai jau yra ne ekonomika, o geopolitika, tad prognozavimo laukas yra gerokai susiaurėjęs ir tame rūke numatyti, kaip toliau vystysis geopolitiniai konfliktai, sunku. Tačiau kol kas, vertinant Raudonosios jūros, Artimųjų Rytų situaciją, kol konfliktas nepersimetė į kitas naftą eksportuojančias valstybes, kol tiesiogiai neveikia naftos rinkos situacijos ir nekaitina energetikos nešėjų kainų, tol kažkokių rimtų poveikių infliacijai nėra, nepaisant to, kad dabar matome didžiulį nerimą transportavimo jūra rinkoje ir išties ne viena transporto įmonė yra pasirinkusi vengti Sueco kanalo, Raudonosios jūros, nukreipia savo laivus aplink Afriką, kad pasiektų Šiaurės Europos uostus. Tai pailgina transportavimo laiką ir padidina kaštus, bet, kaip žinia, galutiniams vartotojams, jų kainoms, toks transportavimų kašto indėlis yra nežymus ir kol kas tiek centriniai bankai, tiek kiti didieji prognozavimų centrai didelės ir reikšmingos infliacijos rizikos tame neįžvelgia. Aišku, kaip jau minėjau, tai yra dabartinės situacijos vertinimas, o kaip toliau vystysis konfliktas ir kokios jis įtakos turės ekonomikai kol kas tikrai labai sunku pasakyti.

R. Radvila skaičiuoja, kad palūkanos galėtų siekti apie 20 mln. eurų – perpus mažiau nei skaičiuota rudenį. Jis pakartojo, kad būtų mokamos 2 proc. metų palūkanos iš įmonės pelno.

„Kadangi buvo keli (permokos grąžinimo – BNS) variantai, kurie buvo svarstomi, tai, mano vertinimu ir įmonės vertinimu, šitas variantas yra tikrai optimalus ir jis leidžia išlaikyti tiek tinklo patikimumą, tiek dešimtmetį investicijų planą į tinklą, tiek užtikrinti paslaugų kokybę“, – žurnalistams ketvirtadienį sakė R. Radvila.

„Viską galima padaryti. Pagrindinis dalykas – turime užtikrinti ilgalaikį ir stabilų tinklą ir tai yra prioritetas“, – teigė ESO vadovas, atsakydamas į klausimą, ar permokos vartotojams nebuvo galima grąžinti dar greičiau. 

Spalį jis teigė, jog vartotojams tuomet planuota ilgiausiai per 15 metų grąžinti suma sieks 200 mln. eurų, iš jų apie 40 mln. eurų – palūkanų. 

R. Radvilos teigimu, kai kurių vartotojų organizacijų siūlymas stabdyti dividendų išmokėjimą akcininkams permokos grąžinimo laikotarpiu viso termino labai nesutrumpintų.

„Jų (sustabdytų mokėti dividendų – BNS) įtaka grąžinimui tikrai būtų ne tokia ženkli, kaip gali atrodyti“, – teigė R. Radvila.

VERT ketvirtadienį pritarė beveik 158 mln. eurų bendrovės ESO permokos elektros vartotojams grąžinimo grafikui, pradedant nuo balandžio, o ne nuo liepos, kaip siūlyta anksčiau.

Energetikos rinkos reguliuotojas pritarė, jog 57,1 mln. eurų ESO skola buitiniams vartotojams būtų grąžinta per dvejus metus ir 3 mėnesius – iki 2026 metų vidurio, o 100,6 mln. eurų skola įmonėms – per 7 metus ir 9 mėnesius – iki 2031 metų pabaigos.

Komerciniams vartotojams 2024–2026 metais būtų grąžinta tik nedidelė dalis permokos – 10,6 mln. eurų, tuo metu didžioji jos dalis – 90 mln. eurų – būtų išmokėta 2027–2031 metais.

Elektros energetikos sektoriaus auditą atlikusi Valstybės kontrolė spalį konstatavo, kad visi vartotojai bendrovei ESO 2018–2021 metais permokėjo 160 mln. eurų, arba vidutiniškai 88,8 euro. Pasak institucijos, šios permokos likučio grąžinimas iki 2036-ųjų nustatytas be aiškių kriterijų, jis kiekvieną kartą gali būti nukeltas maksimaliam laikui.

Savo ruožtu VERT skaičiuoja, jog vien buitiniai vartotojai vidutiniškai per šį laiką permokėjo vidutiniškai 30 eurų.

Teigta, jog vartotojų permoka nustatyta skaičiuojant 2018–2021 metų investicijų kainas, pritaikius 2021 metais atnaujintą LRAIC (Ilgo laikotarpio vidutinių padidėjimo sąnaudų) modelį. Vis dėlto ESO tai laiko atgaline data pritaikytais metodiniais pakeitimais, tuo metu, pasak VERT pirmininko Renato Pociaus, 160 mln. eurų permoka ESO susidarė dėl su reguliuotoju nesuderintų investicijų ir neturi nieko bendra su pakeista metodika.

„Matome, kad infliacija taip lengvai nepasiduoda ir vis dar sakome, kad ji yra per aukšta ir tai užtruko. Todėl kalbėti apie palūkanų normų mažinimą, manau, šiuo metu yra per anksti, nes esame pakankamai ribojančiame lygyje, bet reikia strateginės kantrybės išlaikyti palūkanų normas, tam, kad infliacija patikimai sugrįžtų į tą lygį, kuriame turėtų būti“, – pirmadienį žurnalistams teigė G. Šimkus.

„Labai nustebčiau, jeigu turėtume sumažinti palūkanų normas kitų metų pirmajame pusmetyje, nemanau“, – pažymėjo jis.

Ekonomikos raida sako, kad palūkanų normų didinti neprireiks

G. Šimkus taip pat tvirtino, kad yra tikimybė, jog palūkanų normos galėtų būti didinamos ateityje, tačiau ekonomikos raida rodo, kad to neprireiks.

Labai nustebčiau, jeigu turėtume sumažinti palūkanų normas kitų metų pirmajame pusmetyje, nemanau.

 

„Turime labai gerą taktiką, spręsti ir priimti sprendimus pagal tą informaciją, kuri yra prieinama sprendimų priėmimo metu, kai gali atsižvelgti į tai, kokia yra infliacija, grynoji infliacija ir kaip stipriai persiduoda pinigų politikos impulsai į realią ekonomiką“, – sakė LB valdybos pirmininkas.

„Šiuo metu padidinti pagrindines palūkanų normas poreikio nėra, nebuvo, bet tai nereiškia, kad to negalėtų atsitikti ateityje. Ar to reikės? Matysime. Šiuo metu ekonomikos aktyvumas ir raida sako, kad to neprireiks“, – tvirtino jis.

ELTA primena, kad praėjusią savaitę ECB valdančioji taryba nusprendė visų trijų pagrindinių palūkanų normų nekeisti, po dešimties iš eilės padidinimų.

ECB valdančioji taryba teigia esanti pasiryžusi užtikrinti, kad infliacija laiku grįžtų į tikslinį 2 proc. vidutiniu laikotarpiu lygį.

Nurodoma, kad pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma ir palūkanų normos naudojantis ribinio skolinimosi ir indėlių galimybėmis nesikeis ir atitinkamai bus 4,5 proc., 4,75 proc. ir 4 proc.

ECB siekia, kad vidutinės trukmės laikotarpiu kainos euro zonoje būtų stabilios, o infliacijos lygis būtų 2 proc. Rugsėjo mėnesį infliacijos lygis bendros valiutos zonoje sumažėjo iki 4,3 proc., kai prieš tai buvusį mėnesį siekė 5,2 proc.